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🏠 현재 집
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💳 기존 집 남은 대출
💵 추가로 보탤 현금
두 단지를 모두 선택해 주세요
현재 집과 갈아탈 집을 검색하면 계산이 시작됩니다
⚠️ 본 계산기는 투자 및 이사 계획 참고용이며 실제 비용(세금, 수수료 등)과 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 양도소득세 및 대출 한도는 전문가(세무사·은행)와 상담하십시오.
국토부 실거래가 공개시스템 · 세종특별자치시 전체
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중개보수·취득세 자동계산 · 양도세 및 대출 한도 제외
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⚠️ 본 계산기는 투자 및 이사 계획 참고용이며 실제 비용(세금, 수수료 등)과 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 양도소득세 및 대출 한도는 전문가(세무사·은행)와 상담하십시오.
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집을 갈아탈 때 드는 돈은 매매가 차액만이 아닙니다. 이 계산기는 (살 집 가격 − 팔 집 가격) + 남은 주택담보대출 + 중개보수 + 취득세 − 보유 현금을 더하고 빼서 실제로 손에 쥐고 있어야 할 금액을 계산합니다. 중개보수는 파는 집과 사는 집 양쪽에 각각 붙습니다.
중개보수는 주택 매매 상한요율(2억~9억 0.4%, 9억~12억 0.5%, 12억~15억 0.6%, 15억 이상 0.7%)을 적용합니다. 취득세는 1주택자·전용 85㎡ 이하 기준으로 지방교육세를 포함해, 6억 이하는 1.1%, 9억 초과는 3.3%, 그 사이 구간은 가격에 따라 비례해 올라가는 현행 산식을 씁니다.
식을 보시면 남은 주택담보대출이 더하기로 들어가 있어 처음에는 거꾸로 보입니다. 파는 집 가격이 전부 손에 들어온다고 가정하면 그렇습니다. 하지만 그 집에 대출이 남아 있으면 잔금에서 먼저 갚고 나머지만 손에 쥡니다. 즉 팔아서 생기는 현금은 ‘판 가격’이 아니라 ‘판 가격 − 남은 대출’이고, 그만큼 새 집에 넣을 돈이 모자랍니다. 그래서 필요한 현금 쪽에 더해집니다. 갈아타기 계산에서 가장 자주 빠뜨리는 항목이 이것이라, 여기에 따로 적어 둡니다.
먼저 ‘현재 집’과 ‘갈아탈 집’을 검색해 고르세요. 두 단지를 고르기 전에는 가격 입력이 나타나지 않습니다. 고르고 나면 두 집의 가격과 ‘기존 집 남은 대출’, ‘추가로 보탤 현금’을 조정합니다. 결과로 나오는 금액은 ‘대출을 더 받기 전에 손에 있어야 하는 돈’입니다. 남은 대출을 빠뜨리면 이 숫자가 그만큼 작게 나옵니다.
‘갈아탈 집’ 가격을 6억과 9억 근처에서 조금씩 움직여 보세요. 취득세가 어떻게 따라 움직이는지가 눈으로 보입니다. 이 구간은 단일 세율이 아니라 이어지는 산식이라, 5억 9천만 원과 6억 1천만 원 사이에서 세금이 계단처럼 튀지 않습니다.
중개보수는 상한요율로 계산합니다. 실제 금액은 그 안에서 협의로 정해지므로, 여기 나온 값은 ‘최대 이만큼’에 해당합니다. 협의 결과가 정해졌다면 그만큼 여유가 생기는 것으로 보시면 됩니다.
반대로 여기에 들어 있지 않은 돈도 있습니다. 양도소득세, 이사·인테리어·법무 비용은 계산에 넣지 않았습니다. 갈아타기 총비용을 잡을 때는 이 결과 위에 그 항목들을 따로 더하세요.
세금과 요율은 틀리면 그대로 손해로 이어지는 숫자라, 코드에 들어 있는 값을 현행 법령과 따로 대조했습니다. 특히 신경 쓴 것은 구간이 바뀌는 지점입니다. 취득세 6억~9억 구간은 단일 세율이 아니라 가격에 따라 이어지는 산식이어서, 자칫하면 5억 9천만 원과 6억 1천만 원의 세금이 계단처럼 튀어 버립니다. 실제로 계산해 보니 6억과 9억 양쪽 경계에서 모두 값이 매끄럽게 이어졌습니다(6억에서 1.0%, 9억에서 3.0% — 여기에 지방교육세가 각각 10%씩 더 붙습니다). 갈아타기는 몇백만 원 차이로 결정이 갈리는 일이라, 이 지점을 확인하지 않고 내보낼 수는 없었습니다.
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모든 수치는 국토교통부 실거래가 공개 데이터를 SJ Plus가 수집·집계한 참고 정보이며, 매수·매도를 권유하거나 수익을 보장하지 않습니다.