세종 실거래가는 취득세 어느 칸에 떨어지나 — 매매 23,109건, 건수로 세어 봤습니다

“세종에서 취득세가 가장 많이 걸리는 구간은 어디인가”라는 질문은 한 문장처럼 보이지만 사실 두 개입니다.

하나는 거래 건수를 묻는 질문입니다. 세종에서 신고된 매매를 세율 구간별로 세면 어느 칸에 가장 많이 떨어지느냐. 다른 하나는 세액 총액을 묻는 질문입니다. 세종에서 실제로 걷힌 취득세를 구간별로 합치면 어느 칸이 가장 두껍느냐. 두 질문의 답은 다를 수 있습니다. 건수가 적어도 한 건당 세액이 크면 총액에서는 앞설 수 있으니까요.

이 글은 앞의 질문에만 답합니다. 뒤의 질문은 우리가 답할 수 없습니다. 실제로 낸 세금을 알려면 그 사람이 몇 채를 가졌는지, 감면 요건에 해당하는지를 알아야 하는데 우리 데이터에는 그런 칸이 없습니다. 그래서 이 글이 세는 것은 처음부터 끝까지 신고된 매매의 건수이고, 답하는 문장도 ‘가장 많은 거래가 떨어진 칸’까지입니다. 그 대신 그 한 가지는 우리가 세종에서 제대로 셀 수 있습니다.

세율표는 세 칸이고, 어디에나 있습니다

주택을 살 때 내는 취득세는 가격을 세 칸으로 나눠 세율이 정해집니다. 1주택자가 전용 85㎡ 이하 주택을 사는 경우, 지방교육세까지 더한 합산 세율은 6억 원 이하가 1.1%, 9억 원 초과가 3.3%이고, 그 사이 구간은 취득가액에 따라 1.1%에서 3.3%까지 이어지도록 산식으로 정해져 있습니다. 계산식은 취득가액(억) × 2/3 − 3이 본세율이고 거기에 지방교육세가 본세의 10%로 붙습니다.

이 세 칸 구조가 지금 모습이 된 것은 2020년 1월 1일부터입니다. 그 전에는 6억 원과 9억 원 사이가 한 덩어리였고, 그해부터 이 구간이 가격에 따라 이어지도록 바뀌었습니다. 이 글의 집계가 2020년 1월 1일부터 시작하는 이유가 그것입니다. 세율표가 지금 모습인 기간의 거래만 그 표에 얹어야 말이 되기 때문입니다.

여기까지가 이 글이 다루는 제도의 전부입니다. 세액을 실제로 계산하는 방법, 파는 집과 사는 집의 중개보수까지 더한 갈아타기 비용의 전체 사슬은 취득세·갈아타기 비용 계산 원리에서 이미 다뤘으니 여기서 되풀이하지 않겠습니다. 이 글이 하려는 것은 하나입니다 — 그 세 칸에 세종 거래가 실제로 몇 건씩 떨어지는지 세는 것.

먼저, 우리가 재는 것은 세액이 아닙니다

숫자를 꺼내기 전에 무엇을 세는지부터 못 박겠습니다. 아래 건수는 전부 신고된 매매 계약의 가격 분포입니다. 누가 얼마를 냈는지가 아닙니다. 둘은 전혀 다른 것이고, 우리 데이터로는 앞의 것만 잽니다.

이유는 단순합니다. 우리 거래 테이블의 칸은 열두 개입니다 — 면적, 단지 식별자, 계약일, 적재 시각, 거래 경로, 층, 행 식별자, 월세액, 가격, 원본 단지명, 거래 유형, 중복 방지용 해시. 이게 전부입니다. 주택 수도, 보유 기간도, 거주 여부도 담긴 칸이 없습니다. 그러니 다주택 중과세율(8%·12%)이 붙었는지, 생애최초 감면을 받았는지, 조정대상지역 요건이 걸렸는지 우리는 한 건도 판정할 수 없습니다. 그런 판정 없이 세액을 합산하면 그건 집계가 아니라 지어내기가 됩니다.

같은 이유로 이 글의 세율은 1주택 · 전용 85㎡ 이하라는 한 가지 전제 위에 서 있습니다. 그런데 그 전제가 닿지 않는 거래가 적지 않습니다. 이 창의 매매 23,109건 가운데 전용 85㎡ 초과가 4,376건, 18.9%입니다. 다섯 건 중 한 건 가까이는 농어촌특별세가 따로 붙는 자리인데, 이 글의 세율 칸은 그 몫을 반영하지 않습니다. 그리고 세율이 적용되는 시점은 잔금을 치른 날이지 계약한 날이 아닌데, 우리가 가진 날짜는 계약일뿐입니다. 이 글의 구간 나누기는 계약일과 계약 가격만으로 한 것입니다.

세는 범위도 적어 두겠습니다. 대상은 세종 신도심 아파트 매매이고, 계약일이 2020년 1월 1일부터 2026년 7월 22일까지인 23,109건입니다. 거래 경로로 좁히지 않았습니다. 취득세는 중개거래든 직거래든 가리지 않고 붙고, 이 창에서 경로가 기재된 것은 중개 15,248건과 직거래 892건뿐이며 나머지 6,969건은 아예 비어 있기 때문입니다. 비어 있는 6,969건은 30.2%인데 앞쪽에 몰려 있어서, 중개거래로만 좁히면 세율표가 바뀐 직후 몇 해가 통째로 사라집니다.

그래서 이 글의 23,109건은 다른 글의 숫자와 곧바로 견주면 안 됩니다. 세종은 전세로 사는 도시에 적은 매매 35,035건과 이 글의 차이는 기간 하나입니다 — 그쪽은 전 기간 누적이고 이쪽은 2020년 1월 1일부터이며, 거래 경로는 양쪽 모두 무관하게 셌습니다. 반면 취득세·갈아타기 비용 편에 적은 3,920건과는 기간과 경로 둘 다 다릅니다(그쪽은 최근 1년 · 중개거래). 어느 쪽이 맞느냐가 아니라 무엇을 세었느냐의 문제라, 이 글은 숫자를 쓸 때마다 그 창을 같이 적겠습니다.

마지막으로 경계를 어느 쪽에 붙였는지입니다. 법 문언대로 6억 원 ‘이하’가 첫 칸, 6억 원 초과 9억 원 ‘이하’가 가운데 칸, 9억 원 초과가 세 번째 칸입니다. 정확히 6억 원에 계약된 거래는 첫 칸에 들어갑니다. 뒤에서 보시겠지만 이 한 줄이 생각보다 크게 작용합니다.

열 건 중 여섯 건은 첫 칸에서 끝납니다

가장 많은 거래가 떨어진 칸은 첫 칸입니다. 6억 원 이하가 14,504건으로 62.8%, 6억 원 초과 9억 원 이하가 7,227건으로 31.3%, 9억 원 초과가 1,378건으로 6.0%입니다. 셋을 더하면 23,109건이 됩니다.

분포로 봐도 같은 자리입니다. 이 창의 매매 가격은 중앙값이 5억 4,500만원으로 첫 칸 안에 있고, 하위 25%가 4억 2,800만원, 상위 25%가 6억 8,000만원입니다. 즉 가운데 절반이 첫 칸 안쪽에서 시작해 가운데 칸 초입에서 끝납니다. 가장 낮은 값은 1억 6,405만원, 가장 높은 값은 24억이었습니다.

1억 원 단위로 잘라 보면 어느 계단에서 갈리는지가 더 보입니다. 4억대가 5,216건으로 가장 두껍고 그 다음이 5억대 4,828건인데, 첫 칸과 가운데 칸의 경계인 6억 원은 바로 그 다음 계단인 6억대 안에 있습니다.

세율이 실제로 움직이는 거래는 7,227건뿐입니다

세 칸 중 두 칸은 세율이 하나로 고정돼 있습니다. 첫 칸은 1.1%, 세 번째 칸은 3.3%입니다. 가격이 얼마든 그 칸 안에서는 같은 세율입니다. 세율이 가격을 따라 움직이는 것은 가운데 칸 하나뿐이고, 거기 들어간 거래가 7,227건입니다. 다르게 말하면 이 창의 매매 열 건 중 일곱 건은 세율이 두 값 중 하나로 딱 떨어집니다.

그렇다면 움직이는 그 한 칸 안에서는 세율이 얼마나 벌어질까요. 가운데 칸에 들어간 7,227건의 가격에 법정 산식을 그대로 넣어 봤습니다.

가운데 칸의 중앙은 1.833%입니다. 이 칸의 가격 중앙값이 7억이고, 그 자리의 합산 세율이 그렇습니다. 칸의 아래쪽 끝은 1.115%로 첫 칸의 1.1%와 사실상 붙어 있고, 위쪽 끝에 가서야 3.3%에 닿습니다. 7,227건 가운데 하위 25% 지점이 1.467%이니, 이 칸에 들어간 거래의 상당수는 이름만 ‘둘째 칸’이지 세율로는 첫 칸 언저리에 서 있는 셈입니다.

여기서 우리 쪽 사정을 하나 밝혀 두겠습니다. 이 산식은 우리가 새로 짠 것이 아니라 서비스 안에 이미 있던 것입니다. 취득세를 계산하는 함수는 우리 코드에 하나뿐이고, 갈아타기 계산기와 단지 상세의 갭 시뮬레이터 두 화면이 그 하나를 같이 씁니다. 그 함수가 세워 둔 전제 — 1주택, 전용 85㎡ 이하, 지방교육세 포함 — 를 이 글이 그대로 물려받았습니다. 그러니 이 글의 세율 칸은 화면에서 보시는 그 계산기와 같은 가정 위에 있습니다. 다주택자나 85㎡ 초과에는 계산기도 이 글도 답을 주지 못합니다.

6억 바로 아래에 몰려 있을까 — 그렇게 보였습니다

경계가 있으면 그 바로 아래가 두꺼울 것 같습니다. 실제로 세어 보면 그렇게 보입니다. 6억 원을 기준으로 아래위 1,000만원씩 잘라 보니, 5억 9,000만원 초과 6억 원 이하가 732건이고 6억 원 초과 6억 1,000만원 이하가 323건입니다. 2.27배입니다.

그런데 이 732건을 열어 보면 그중 408건이 ‘정확히 6억 원’ 한 점에 서 있습니다. 구간이 두꺼운 게 아니라 점 하나가 굵은 것입니다. 그 408건을 빼고 다시 재면 324건 대 323건, 한 건 차이입니다.

그러면 ‘정확히 6억 원’이 408건이나 되는 것은 세율 경계 때문일까요. 그걸 가리려면 경계가 아닌 자리의 딱 떨어지는 금액과 견줘 봐야 합니다. 세율 칸과 아무 상관 없는 5억 원 정각이 444건입니다. 경계인 6억 원(408건)보다 오히려 많습니다. 5억 5,000만원이 312건, 6억 5,000만원이 333건, 7억 원이 290건입니다.

딱 떨어지는 금액에 계약이 몰리는 것은 이 창 전체에 걸친 습관입니다. 23,109건 가운데 1,000만원 단위로 떨어지는 계약이 12,801건, 55.4%입니다. 절반이 넘습니다. 5,000만원 단위는 3,942건(17.1%), 1억 원 단위는 2,111건(9.1%)입니다. 6억 원이 굵은 점인 것은 이 습관의 일부이고, 그 위에 세율 경계 효과가 얹혀 있는지는 우리 데이터로는 갈라낼 수 없습니다. 6억 원은 라운드 넘버인 동시에 세율 경계라서, 두 이유가 한 점에서 겹쳐 있기 때문입니다.

9억 원 경계도 같은 방식으로 확인했습니다. 8억 9,000만원 초과 9억 원 이하가 186건, 9억 원 초과 9억 1,000만원 이하가 63건인데, 186건 중 103건이 정확히 9억 원입니다. 그 103건을 빼면 83건 대 63건으로 격차가 줄어듭니다. 다만 이쪽은 표본이 작아 6억 원만큼 깨끗하게 읽히지는 않습니다. 여기서 말할 수 있는 것은 딱 하나입니다 — 경계 아래가 두꺼워 보이던 겉모습의 대부분은 ‘정확히 그 금액’ 한 점이 만든 것이고, 그 점을 빼면 6억 원에서는 아래위가 거의 같아지고 9억 원에서도 격차가 크게 줄어듭니다.

해마다 칸의 무게는 달랐습니다

세 칸의 몫은 계약 연도에 따라 꽤 움직였습니다. 아래는 같은 창 안에서 계약 연도로만 갈라 본 것입니다.

한 해가 눈에 띄게 다릅니다. 2021년은 첫 칸이 36.0%로 내려앉고 6억 원을 넘긴 거래가 64.0%였습니다. 2021년의 9억 원 초과는 15.8%로, 창 전체 값인 6.0%의 두 배를 훌쩍 넘습니다. 그런데 같은 2021년의 매매는 1,807건으로, 1,682건인 2022년 다음으로 적은 해이기도 합니다. 거래가 적었던 해에 가격 구성이 가장 위로 치우쳐 있었다는 기록입니다. 다만 거래가 가장 적었던 2022년의 첫 칸 몫은 61.2%로 평범했으니, 거래량과 가격 구성이 나란히 움직인다는 뜻은 아닙니다.

왜 그랬는지는 이 글의 데이터가 답하지 않습니다. 세종의 규제가 켜졌다 꺼진 시간선은 세종 부동산 규제 연혁에 따로 정리해 두었으니, 시기를 맞춰 보고 싶으시면 그쪽을 함께 보시면 됩니다. 여기서는 각 해에 신고된 거래가 세율 칸에 어떻게 나뉘어 떨어졌는지까지만 적습니다.

2021년을 빼면 첫 칸의 몫은 대체로 60%대에 머물렀습니다. 2024년이 67.1%로 가장 높고 2022년이 61.2%로 가장 낮으며, 2026년도 61.6%로 그 언저리입니다. 다만 2026년은 7월까지의 부분 해라 남은 다섯 달이 들어오면 값이 움직입니다. 그리고 실거래는 계약한 뒤 신고까지 시차가 있어, 최근 몇 달치는 지금도 계속 채워지는 중입니다.

숫자를 직접 보고 싶으시면

쓰지 않기로 한 제목 넷

이 글을 준비하면서 같은 데이터로 붙일 수 있었던 제목이 여럿 나왔습니다. 넷은 끝내 쓰지 않았습니다. 데이터가 거기까지 가지 못하기 때문입니다. 무엇을 쓰지 않았는지 밝혀 두는 것이, 쓴 것을 어디까지 믿어도 되는지 말하는 가장 정직한 방법이라고 생각합니다.

남은 문장은 하나입니다. 취득세 세율표가 지금 모습이 된 2020년 1월 1일부터 지금까지, 세종 신도심에 신고된 아파트 매매 23,109건 가운데 62.8%가 세율표의 첫 칸에 떨어졌습니다. 세율표는 어디에나 있지만, 그 표의 어느 칸에 세종 거래가 몇 건 떨어지는지는 우리가 세어야 알 수 있는 숫자였습니다.

본 글은 취득세 제도와 세종 실거래 가격 분포를 함께 보기 위한 일반 정보이며, 특정 단지·시점의 거래나 투자를 권유하지 않고 세무 상담을 대신하지 않습니다. 본문의 숫자는 성격이 둘입니다. ① 법정 기준(6억 원 이하 1.1% / 6억 원 초과 9억 원 이하는 취득가액(억)×2/3−3의 본세율에 지방교육세 10% 가산 / 9억 원 초과 3.3%)은 예시가 아니라 제도에 정해진 값으로, 2026년 7월 기준이며 1주택 · 전용 85㎡ 이하를 전제로 합니다. 다주택자 중과(8%·12%), 전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세, 생애최초 등 감면, 조정대상지역 관련 요건은 이 전제에서 제외돼 있고, 세율은 정부 정책과 지방 조례에 따라 바뀝니다. 세율은 취득일(잔금일) 기준으로 적용되지만 이 글이 가진 날짜는 계약일뿐입니다. ② 세종 실거래 수치(23,109건, 세 칸 14,504 / 7,227 / 1,378건, 정확히 6억 원 408건 등)는 SJ Plus가 국토교통부 실거래가 공개 자료를 수집해 직접 집계한 실측치로, 집계 창은 계약일 기준 2020년 1월 1일 ~ 2026년 7월 22일 · 세종 신도심 아파트 · 매매 · 거래 경로 무관(중개·직거래 합산)입니다. 이 숫자는 신고된 계약 가격의 분포이지 실제 납부 세액이 아닙니다. 실거래는 계약 후 신고까지 시차가 있어 같은 창을 다시 집계해도 값이 조금씩 움직이며, 특히 최근 몇 달치는 계속 채워지는 중입니다. 세율·감면·중과의 실제 적용 여부는 행정안전부·위택스와 세무 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다.

참고 자료 · 세종특별자치시 취득세 안내 · 위택스 (지방세 신고·모의 계산) · 찾기쉬운 생활법령정보 (부동산 매매 시 세금) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 (원자료)