세종은 전세로 사는 도시 — 매매 3.5만 vs 전세 11.4만

국토교통부에서 세종 아파트 실거래 자료를 받아 오는 창구는 하나가 아니라 둘입니다. 하나는 매매 자료를 주고, 다른 하나는 전월세 자료를 줍니다.

주소도 다르고 응답에 들어 있는 항목도 다릅니다. 그래서 우리 수집기도 매매용과 전월세용 두 벌로 나뉘어 있고, 매일 각각 따로 돌아갑니다. 만들 때는 그저 번거로운 사정이라고만 생각했습니다.

그런데 두 창구가 부어 준 양이 아주 다릅니다. 지금까지 쌓인 것을 세어 보면 매매는 3만 건대인데 전월세는 그 네 배가 넘습니다. 세종 아파트 시장을 매매 자료로만 들여다보면, 우리가 받아 둔 기록의 대부분을 아예 안 보고 있는 셈입니다. 이 글은 그 두 창구에서 온 것들을 한자리에 놓고 세어 본 기록입니다.

이 글이 세는 것은 집이 아니라 계약입니다

먼저 무엇을 세는지부터 못 박겠습니다. 아래 숫자는 전부 신고된 계약의 건수입니다. 집의 채수도 아니고, 가구 수도 아니고, 오간 돈의 크기도 아닙니다. 이 구분이 이 글에서 가장 중요합니다.

대상은 세종 신도심 아파트이고, 기간은 우리가 모아 둔 전 기간입니다. 계약일 기준으로 매매는 2012년 1월 20일부터, 전세는 2011년 3월 17일부터, 월세는 2011년 11월 11일부터 2026년 7월 21일까지 들어와 있습니다. 세는 시점은 2026년 7월 22일입니다.

유형은 셋으로 갈립니다. 매매, 전세, 월세입니다. 다만 여기서 하나 밝혀 둘 것이 있습니다. ‘전세’라는 딱지는 원자료에 붙어 있지 않습니다. 전월세 창구가 주는 것은 보증금과 월세액 두 숫자뿐이고, 우리 수집 코드가 월세액이 0이면 전세로, 0보다 크면 월세로 갈라 적습니다. 그러니 이 글의 전세는 정확히는 ‘월세액이 0으로 신고된 임대차’입니다. 판단 기준이 단순한 만큼 어긋날 여지도 적지만, 우리가 붙인 이름이라는 사실은 적어 두는 편이 맞겠습니다.

열 건 중 여섯 건이 전세였습니다

전 기간 누적으로 전세가 114,380건, 매매가 35,035건, 월세가 34,698건입니다. 셋을 합치면 184,113건이고, 이 수는 우리 거래 테이블의 전체 행수와 정확히 같습니다. 다른 유형이 섞여 있지 않다는 뜻입니다. 몫으로 보면 전세 62.1%, 매매 19%, 월세 18.8%입니다. 전세는 매매의 3.26배입니다.

분모를 바꾸면 인상이 또 달라집니다. 매매를 빼고 전세와 월세를 합친 149,078건만 놓고 보면 그중 전세가 76.7%입니다. 같은 사실을 두고도 ‘열 건 중 여섯 건’과 ‘넷 중 셋’이 둘 다 나오는데, 앞의 것은 세 유형 전체를 분모로 둔 값이고 뒤의 것은 임대차만 분모로 둔 값입니다. 어느 쪽이 맞느냐가 아니라 무엇으로 나눴느냐의 문제라, 이 글은 숫자를 쓸 때마다 분모를 같이 적겠습니다.

덧붙이면 우리 테이블에서는 매매가와 전세 보증금이 같은 칸에 들어갑니다. 수집 코드가 보증금을 가격 칸에 그대로 넣도록 돼 있어서, 유형을 가르지 않고 값만 꺼내면 6억짜리 매매와 6억짜리 보증금이 한 줄에 섞입니다. 이 글의 표를 유형별로 갈라 놓은 것은 그 때문입니다.

이 숫자를 사람 수나 집 수로 옮기면 틀립니다

여기서 한 번 멈추겠습니다. ‘전세가 62.1%’라는 문장은 세종 사람의 62.1%가 전세로 산다는 뜻이 전혀 아닙니다. 이 글의 제목에 붙인 ‘전세로 사는 도시’도 사람 수나 가구 수가 아니라 신고된 계약 수를 두고 한 말입니다. 그렇게 좁혀 읽어야 하는 이유가 셋입니다.

첫째, 계약의 수명이 다릅니다. 매매는 소유권이 한 번 넘어가면 그 집은 한동안 다시 세어지지 않습니다. 임대차는 기간이 끝나면 다시 계약을 하고, 그 계약이 또 한 건으로 신고됩니다. 같은 집, 같은 세입자여도 시간이 흐르면 여러 건이 됩니다. 그러니 전세 건수가 많다는 것은 전세로 사는 집이 많다는 뜻인 동시에 전세는 자주 다시 세어진다는 뜻이기도 합니다. 둘 중 어느 쪽이 얼마나 기여했는지 우리 데이터로는 갈라낼 수 없습니다.

갈라낼 수 없는 이유는 두 가지인데, 하나는 원리의 문제고 하나는 우리 문제입니다. 원리 쪽은 이렇습니다. 우리 데이터에는 집 한 채를 가리키는 고유 번호가 없습니다. 단지와 면적과 층까지만 있으니 같은 집이 두 번 계약된 것인지 옆집이 한 번씩 계약된 것인지 확정할 방법이 없습니다. 우리 쪽 문제는 더 부끄럽습니다. 국토부 전월세 응답에는 이 계약이 새로 맺은 것인지 갱신한 것인지 표시하는 항목이 실려 옵니다. 그런데 우리 수집 코드는 그 항목을 읽지 않고 버립니다. 원자료에 없는 것이 아니라 우리가 안 받아 적은 것이라, 이 글의 전세 건수에는 갱신 계약이 섞여 있는데 그걸 걸러 낼 수단이 지금 우리에게 없습니다. 고쳐야 할 목록에 올려 두었습니다.

둘째, 신고되지 않은 살림은 세어지지 않습니다. 자기 집에 그대로 사는 사람은 어느 창구에도 나타나지 않습니다. 이 표에 있는 것은 그 기간에 ‘계약이 일어나 신고된’ 것뿐입니다.

셋째, 건수는 금액이 아닙니다. 매매 한 건과 전세 한 건은 표에서 똑같이 한 칸을 차지하지만 오간 돈의 크기는 다릅니다. 이 글은 금액 총량을 재지 않았습니다. 그러니 이 표로 말할 수 있는 것은 딱 하나, 세종에서 신고된 아파트 계약을 세면 전세가 가장 많다는 것까지 입니다.

해마다 세 유형의 비율은 달랐습니다

누적 숫자 하나로는 이 비중이 줄곧 그랬는지 알 수 없습니다. 그래서 계약 연도로 갈라 봤습니다. 아래 표에서 보실 것은 각 해의 거래량 자체가 아니라 세 유형이 서로 어떤 비율이었는가입니다.

전세 건수가 가장 많았던 해는 2020년으로 12,013건입니다. 그해 매매는 5,436건이었으니 2020년에는 전세가 매매의 2.21배였습니다. 전 기간 누적 배수보다 낮은데, 매매가 유난히 많았던 해이기 때문입니다. 매매 쪽 연도별 오르내림을 어떻게 읽을지는 세종 아파트 거래량 15년에 따로 정리해 두었습니다. 여기서는 옆 칸과의 비율만 봅니다.

맨 오른쪽 칸이 이 표의 핵심입니다. 임대차 계약만 분모로 두고 그중 전세가 몇 %였는지 보면 2020년 82.6%에서 2021년 72.5%로 한 단계 내려앉은 뒤 그 자리에 머물러 있습니다. 임대차 안에서 월세가 차지하는 자리가 그만큼 넓어졌다는 뜻입니다. 다만 월세로 옮겨 가는 흐름의 크기와 조건을 따지는 일은 이 글의 몫이 아닙니다. 보증금과 월세를 맞바꾸는 계산은 세종 월세, 보증금과 월세는 어떻게 교환되나에서 따로 다뤘습니다.

표를 읽으실 때 조심할 칸이 둘 있습니다. 맨 아래 2026년은 7월 21일까지만 들어온 부분 해라 다른 해와 길이가 다릅니다. 그리고 맨 위쪽 초기 연도들은 값이 들쭉날쭉합니다. 2013년 전세가 370건인데 앞뒤 해는 2,036건과 3,852건입니다. 도시가 지어지는 중이라 그랬는지, 원자료에 그 시기가 덜 실렸는지, 우리 데이터만으로는 어느 쪽인지 말할 수 없습니다. 그래서 초기 몇 해는 그대로 두되 결론의 근거로는 쓰지 않았습니다.

전세와 월세에는 거래 경로 칸이 통째로 비어 있습니다

표1을 만들면서 한 가지를 정해야 했습니다. 우리는 시세를 다루는 화면에서 보통 중개거래만 세고 당사자끼리 맺은 직거래는 뺍니다. 그런데 이 글에서는 그 필터를 걸지 않았습니다. 걸 수가 없었습니다.

거래 경로가 적힌 칸을 전수로 세어 보니 매매는 35,035건 중 16,140건, 그러니까 46.1%에만 값이 들어 있고 나머지는 비어 있습니다. 다만 이 결측은 골고루 퍼져 있지 않습니다. 비어 있는 쪽은 오래된 거래이고, 이 칸은 2021년 말부터 채워지기 시작해 2022년 이후 거래에는 거의 다 들어 있습니다. 신고 품질이 절반쯤이라는 뜻이 아니라 공개가 시작된 시점이 있다는 뜻입니다. 전세와 월세는 전 기간을 통틀어 단 한 건도 채워져 있지 않습니다. 0건입니다. 전월세 창구가 주는 응답에 그 항목이 아예 없기 때문입니다. 이건 우리가 안 받아 적은 게 아니라 원자료에 없는 것입니다.

그래서 이 글은 세 유형 모두 거래 경로를 가리지 않고 셌습니다. 한쪽만 중개거래로 좁히면 비교가 기울어지기 때문입니다. 같은 이유로 이 글의 매매 건수는 지금 세종은 어디쯤에 실린 매매 건수와 모수가 다릅니다. 다른 점이 둘인데 큰 쪽은 기간입니다. 그 글은 최근 1년과 직전 1년만 잘라 재고, 이 글은 전 기간을 통째로 셉니다. 자릿수가 달라지는 건 대부분 여기서 옵니다. 나머지 하나가 경로인데, 그 글은 중개거래를 기준으로 삼았고 이 글은 전 유형을 셉니다. 경로 쪽 차이는 기간 차이에 비하면 작습니다. 같은 데이터에서 나온 숫자라도 무엇을 세었는지가 다르면 그냥 다른 숫자입니다.

보증금은 어느 대에 몰려 있나

건수만으로는 이 시장의 크기를 절반밖에 보지 못합니다. 보증금이 얼마짜리 계약들인지도 재 두었습니다.

전 기간 전세 전체를 줄 세우면 한복판이 2억입니다. 양 끝은 훨씬 넓게 벌어져 있어서 가장 낮은 계약이 933만원, 가장 높은 계약이 11억 4,000만원입니다. 이 두 값은 구간별 표에서 눈으로 고른 게 아니라 11만여 건을 전부 줄 세워 뽑은 양 끝입니다. 아파트 전세라는 한 유형 안에서도 이만큼 다른 계약들이 같은 이름으로 묶여 있습니다.

창을 최근 1년으로 좁히면 8,777건이 남고, 한복판이 2억 5,000만원으로 올라옵니다. 최근 1년 전세는 하위 25% 지점마저 전 기간 전체의 한복판인 2억을 넘어서고, 가장 낮은 계약도 5,500만원입니다. 오래된 계약까지 다 섞은 분포와 최근 계약만 모은 분포는 이만큼 다르니, 두 줄을 나란히 두고 읽으실 때 어느 줄의 숫자인지를 꼭 같이 보셔야 합니다.

평형으로 갈라 보면 쏠림이 더 뚜렷합니다. 전 기간 전세 가운데 전용 84㎡가 47,929건으로 41.9%, 전용 59㎡가 31,783건으로 27.8%입니다. 이 두 평형만으로 전세의 69.7%입니다. 보증금 한복판은 84㎡가 2억, 59㎡가 1억 8,000만원으로 2,000만원 차이인데, 매매가에서 두 평형이 벌어지는 폭에 비하면 좁은 간격입니다. 다만 그 간격을 매매가와 견주어 해석하는 일, 곧 전세가율 이야기는 여기서 하지 않겠습니다. 세종 전세가율 실측 지도에서 단지별로 재 놓았고, 전세가율이라는 지표 자체를 어떻게 읽는지는 전세가율 보는 법에 있습니다. 전세 보증금과 매매가의 차이를 직접 계산해 보고 싶으시면 갭 계산기가 단지별로 그 값을 매일 갱신합니다.

마지막으로 범위를 하나 더 적어 둡니다. 전 기간 전세가 일어난 단지는 150곳입니다. 세종 신도심의 모든 주거 건물이 아니라, 우리가 받아 적는 범위 안에서 그렇다는 뜻입니다.

직접 다시 재 보실 수 있습니다

여기까지의 숫자는 전부 우리가 잰 것입니다. 잰 사람이 스스로 맞다고 하는 것만큼 약한 근거도 없으니, 같은 숫자를 직접 다시 재실 수 있도록 절차를 적어 두겠습니다.

다만 미리 말씀드리면 우리 숫자와 똑같이 나오지는 않을 겁니다. 어긋날 지점이 적어도 셋 있습니다. 첫째, 우리는 단지 번호가 붙은 아파트만 받아 적습니다. 둘째, 우리는 같은 단지가 여러 이름으로 들어오는 것을 하나로 합치는 정규화를 거칩니다. 셋째, 신고에는 시차가 있어서 언제 내려받았는지에 따라 최근 몇 달의 줄 수가 달라집니다. 이 글의 숫자는 2026년 7월 22일에 우리 쪽에 들어와 있던 것을 센 값입니다.

재 보시다가 어긋나는 대목이 있으면 알려 주십시오. 어느 숫자가 어떻게 다른지 적어 보내 주시면 확인하고 고치겠습니다. 문의 페이지로 받고 있습니다.

집계 조건: 국토교통부 실거래가 공개 데이터를 SJ Plus가 수집·집계(기준 2026년 7월 22일). 세종 신도심 아파트가 대상이며 이름에 단지 번호가 붙은 단지만 수집합니다. 건수는 모두 신고된 계약의 수이고 집·가구· 사람의 수가 아니며, 거래 금액의 크기도 아닙니다. 기간은 계약일 기준 전 기간(매매 2012-01-20~, 전세 2011-03-17~, 월세 2011-11-11~ 2026-07-21)이고, 표1·표2는 거래 경로를 가리지 않은 전 유형 기준입니다. 표3은 전세만 다루므로 거래 경로 구분이 애초에 적용되지 않습니다. 표3과 본문에서 말한 ‘최근 1년’은 계약일 2025-07-22 이상 2026-07-22 미만 구간입니다. 전세와 월세는 월세액이 0인지로 갈랐으며 원자료에 그 이름이 따로 붙어 있지는 않습니다. 임대차는 기간이 끝나면 다시 계약되어 같은 집이 여러 건으로 세어지고, 신규 계약과 갱신 계약을 가르는 항목을 우리가 수집하지 않아 둘을 분리하지 못했습니다. 표3의 각 줄은 모수가 서로 다르며 중앙값·사분위는 해당 줄의 계약 전체를 줄 세워 계산했습니다. 신고 시차와 계약 해제·정정 신고 때문에 최근 구간의 수치는 이후 달라질 수 있습니다. 이 글은 이미 신고된 계약의 기록일 뿐 앞으로의 거래량이나 가격을 전망하지 않고, 전세와 매매 중 어느 쪽이 낫다고 판단하지 않으며, 특정 시점의 매수·매도나 임차를 권유하지 않습니다. 원자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 한국부동산원에서 직접 확인하실 수 있습니다.