세종 아파트 매매 4,189건, 단지 143곳에 어떻게 나뉘었나 — 지난 열두 달의 거래 집중도

지난 열두 달 세종 신도심에서 신고된 아파트 매매는 4,189건입니다. 거래가 많았던 위쪽 20%의 단지가 그중 얼마를 가져갔느냐고 물으시면, 저는 43.88%라고 답할 수도 있고 대장 158곳을 분모로 잡아 46.84%라고 답할 수도 있습니다.

두 값은 같은 4,189건에서 나왔고 다른 것은 분모입니다. 앞의 값은 그 열두 달에 매매가 한 건이라도 있은 단지 143곳을 건수 순으로 줄 세워 위 29곳을 더한 것이고, 뒤의 값은 저희 대장에 오른 158곳을 모두 세워 위 32곳을 더한 것입니다. 158곳에는 열두 달 동안 매매가 한 건도 없던 열다섯 곳이 들어 있고, 그 열다섯 곳이 분모에만 얹히면서 위쪽의 몫을 2.96%포인트 밀어 올립니다.

쏠림의 크기는 시장의 성질이면서 동시에 세는 규칙의 성질입니다. 이 글은 지난 열두 달 세종 매매가 단지 사이에 어떻게 나뉘었는지를 재고, 그 값이 규칙을 바꿀 때마다 어디까지 움직이는지를 나란히 적었습니다.

이 글이 센 것과 세는 방법

4,189건은 계약일이 2025년 8월 1일과 2026년 7월 31일 사이에 있는 세종 신도심 16개 법정동 아파트 매매 전부입니다. 직거래도 빼지 않고 넣었는데, 어느 단지에서 거래 활동이 일어났는지를 세는 글이라 직거래로 일어난 활동도 활동이기 때문입니다. 단지의 단위는 저희가 국토교통부 원본 단지명을 정규화해 만든 대장이고, 지금 그 대장에는 158곳이 올라 있습니다.

쏠림의 크기는 지니계수로 잽니다. 단지별 건수를 오름차순으로 늘어놓고 G = ( 2 × Σ i·xᵢ ) ÷ ( n × Σ xᵢ ) − (n+1)/n 으로 계산했습니다. 0이면 모든 단지가 똑같이 나눠 가진 상태이고 1에 가까울수록 한쪽으로 쌓인 상태입니다. 같은 값을 다른 산식(모든 단지 쌍의 건수 차 절댓값 평균을 평균 건수의 두 배로 나누는 방식)으로도 구해 0.357309까지 일치하는 것을 확인했습니다. 이 숫자가 크면 나쁘고 작으면 좋다는 뜻은 이 글 어디에도 없습니다.

창을 이렇게 끊은 데는 이유가 있습니다. 계약일은 계약 시점이지 신고 시점이 아니어서, 달별로 보면 가장 얇은 달이 221건이고 가장 두꺼운 달이 518건입니다. 얇은 쪽은 아직 채워지는 중인 마지막 달입니다. 그래서 창을 한 달 앞으로 물려 같은 셈을 다시 해 봤고, 그 결과도 표4에 그대로 실었습니다. 아울러 저희 수집기가 한 달치 응답을 잘라 받던 여덟 달이 있었는데, 이 글의 기본 창은 그 여덟 달과 한 달도 겹치지 않고 넓힌 창들은 소급 재수집이 끝난 뒤의 표입니다.

143곳에 나뉜 모양

한 단지가 열두 달 동안 치른 매매는 한가운데가 23건입니다. 가장 적은 곳이 1건, 가장 많은 곳이 107건이고, 가운데 절반은 16건에서 35.5건 사이에 들어 있습니다. 143곳 가운데 141곳이 3건 이상이었고, 50건을 넘긴 곳이 20곳입니다.

위에서부터 누적해 보면 그림이 조금 더 분명해집니다. 가장 많이 거래된 한 곳이 전체의 2.55%, 열 곳이 20.55%, 위쪽 20%인 29곳이 43.88%입니다. 모든 단지가 똑같이 나눠 가졌다면 29곳의 몫은 20%였을 테니, 실제 몫은 그 2.19배입니다. 절반인 72곳까지 올라가면 74.17%가 되고, 나머지 71곳이 나머지 25.83%인 1,082건을 나눠 가집니다.

거래 건수의 몫을 백분율로 계산해 문장에 넣는 자리가 저희 서비스에 있습니다. 주간 브리핑이 지난 주에 거래가 가장 많았던 법정동을 고를 때, 그 동의 건수를 그 주 전체 건수로 나눠 몇 퍼센트인지 적는 문장이 있습니다. 그런데 같은 브리핑이 단지를 다룰 때는 한 단지의 건수와 그 주 전체 건수를 둘 다 문장에 넣으면서도 나누지는 않고 ‘큰 비중을 차지했어요’로 넘어갑니다. 위의 표2는 그 몫을 한 주가 아니라 열두 달에 대해, 법정동이 아니라 단지에 대해 계산한 것입니다.

분모를 바꾸면 값이 움직입니다

집중도는 ‘단지가 몇 곳인가’를 무엇으로 세느냐에 곧바로 반응합니다. 대장 158곳을 분모로 삼으면 지니가 0.418이고 위쪽 20%인 32곳의 몫이 46.84%입니다. 거래가 있은 143곳만 세면 0.357에 43.88%로 내려갑니다. 표본이 얇은 곳을 걷어내려고 5건 이상인 140곳으로 좁히면 0.345, 10건 이상인 134곳으로 더 좁히면 0.330이 됩니다.

네 값의 폭은 10건 이상 134곳의 0.330에서 대장 158곳의 0.418까지입니다. 거래를 한 건도 세지 않은 단지를 분모에 넣느냐 빼느냐가 가장 크게 작용하고, 하한을 올리는 쪽은 그보다 완만합니다. 어느 쪽이 옳은 계산이라고 말할 근거는 없습니다. 다만 어느 쪽으로 셌는지를 밝히지 않은 집중도 수치는 읽는 사람이 검산할 수 없습니다.

기간을 바꿔도 움직입니다

같은 143곳을 놓고 창의 길이만 바꿔 봤습니다. 세 해로 넓히면 12,133건에 지니 0.343으로 오히려 살짝 평평해지고, 전 기간 37,248건으로 넓히면 0.421로 다시 커집니다. 창을 한 달 앞으로 물린 열두 달은 4,153건에 0.360이어서 기본 창과 거의 같습니다. 마지막 달이 아직 채워지는 중이라는 점이 이 글의 값을 흔들지는 않는다는 뜻입니다.

전 기간 쪽이 커지는 데에는 표에 적히지 않은 사정이 하나 있습니다. 단지마다 우리 표에 올라 있는 햇수가 다릅니다. 2012년부터 거래가 쌓인 단지와 2023년에 준공해 이제 막 쌓이기 시작한 단지가 같은 줄에 서면, 누적 건수의 격차에는 쏠림과 햇수가 함께 들어갑니다. 해마다의 거래량 자체는 세종 아파트 거래량 15년에서 따로 다뤘습니다.

단위를 바꾸면 더 크게 움직입니다

같은 4,189건을 단지가 아니라 법정동 16곳으로 접으면 지니가 0.248로 내려앉습니다. 동 단위로 보면 거래가 가장 많았던 고운동이 508건으로 전체의 12.13%이고, 가장 적었던 어진동이 84건이며, 한가운데 동은 247.5건입니다. 법정동 16곳에서 위 4곳의 몫은 40.96%로 단지 단위의 43.88%와 크게 다르지 않은데, 이는 곳수가 열여섯일 때 20%가 네 곳밖에 안 되기 때문입니다. 굽은 정도 자체는 위 그림에서 초록 곡선이 대각선에 더 가까운 것으로 나타납니다. 동마다의 성격 차이는 16개 법정동 실거래 프로필에 정리해 두었습니다.

저희 서비스가 거래량을 잴 때 쓰는 단위도 단지가 아닙니다. 거래량 레이더를 만드는 배치는 단지 아이디와 전용면적 정수를 붙여 만든 열쇠로 거래를 묶기 때문에, 같은 단지라도 전용면적이 다르면 서로 다른 항목이 됩니다. 그래서 거래량 레이더가 ‘거래가 늘었다’고 표시하는 대상은 단지 안의 한 평형이고, 이 글이 세는 대상과 다릅니다. 단위를 더 잘게 쪼갤수록 한 칸에 들어가는 거래가 적어지고, 그러면 같은 시장을 재고도 더 쏠려 보입니다.

표5의 마지막 줄은 매매가 아니라 전세입니다. 같은 열두 달에 전세는 147곳에서 10,149건이 있었고 지니가 0.351, 위쪽 20%인 30곳의 몫이 41.37%였습니다. 매매 쪽 0.357과 거의 같은 자리입니다. 두 시장의 크기는 두 배 넘게 차이 나는데 나뉜 모양은 닮아 있습니다.

먼저 걷어내야 할 성분: 단지 크기

거래가 많은 단지를 인기 있는 단지로, 적은 단지를 안 팔리는 단지로 읽으면 이 글의 숫자를 잘못 쓰는 것입니다. 집이 많은 단지에서 거래가 많이 나오는 것은 당연한 일이고, 그 당연한 성분이 위 숫자에 이미 들어 있습니다. 얼마나 들어 있는지를 재 봤습니다. 거래 상위 29곳과 세대수 상위 29곳을 나란히 놓으면 20곳이 겹칩니다. 거래 상위 29곳의 세대수는 한가운데가 1,164세대인데, 세대수가 적힌 138곳 전체의 한가운데는 662세대입니다.

그렇다고 크기가 전부를 설명하지도 않습니다. 세대수가 적힌 138곳의 세대수 자체를 같은 산식에 넣으면 지니가 0.292로, 건수 쪽 0.357보다 작습니다. 단지 크기보다 거래 건수가 더 고르지 않게 나뉘어 있다는 뜻입니다. 세대수가 1,000을 넘는 서른 곳이 가져간 거래가 1,672건으로 39.91%인데, 이는 위쪽 20%인 29곳의 43.88%보다 낮습니다. 반례도 표 안에 있습니다. 1,035세대인 산울마을 8단지는 지난 열두 달 매매가 1건이었고, 200세대인 새뜸마을 9단지도 1건이었습니다. 두 단지는 세대수가 다섯 배 넘게 차이 나는데 건수는 같습니다.

여기서 한 발 더 나가 건수를 세대수로 나누면 회전율이 되는데, 그 지표는 큰 단지가 정말 잘 팔리나에서 이미 한 번 세었습니다. 이 글은 같은 지표를 다시 만들지 않고 세대수를 교란 점검에만 썼습니다. 참고로 세대수가 적히지 않은 단지가 143곳 중 5곳 있어 표7의 모수에서 빠졌습니다.

한 건도 세지 않은 열다섯 곳

대장 158곳 가운데 열다섯 곳은 지난 열두 달에 매매가 없었습니다. 열두 달만 그런 것이 아니라 전 기간을 통틀어 저희 매매 표에 한 줄도 올라온 적이 없습니다. 작은 단지들만 그런 것도 아닙니다. 1,684세대인 가재마을 1단지, 1,538세대인 가온마을 7단지, 1,500세대인 새나루마을 12단지가 그 명단에 있습니다.

왜 없는지는 이 표가 말해 주지 않습니다. 저희가 받는 자료는 신고된 매매의 결과이고, 어떤 단지에서 매매가 일어나지 않은 이유를 적는 칸은 거기에 없습니다. 준공이 2025년 12월인 곳처럼 시기로 설명이 되는 자리도 있고, 2012년에 준공하고도 기록이 없는 곳도 있습니다. 저희는 그 이유를 알지 못하므로 적지 않습니다.

같은 물음을 던지는 자리가 저희 코드 안에 하나 더 있습니다. 어떤 단지에 매매 기록이 있는지를 판정하는 함수인데, 그쪽은 층이 1 이상이고 값이 적힌 거래만 셉니다. 이 글은 그런 조건 없이 매매를 그냥 셌습니다. 규칙이 다르니 집어내는 단지도 갈릴 수 있어서 두 결과를 나란히 놓고 대 봤고, 양쪽 모두 143곳에 어긋나는 단지가 한 곳도 없었습니다. 이 글이 143곳을 기본 분모로 삼은 데에는 그 대조도 들어 있습니다.

이 글 제목에 붙는 각주 셋

제목에 숫자 셋을 박아 두었습니다. 각각이 어느 규칙에서 나왔는지 적어 두는 것으로 맺겠습니다.

4,189건은 계약일 기준입니다. 신고일 기준이 아니어서 마지막 달은 아직 채워지는 중이고, 계약일·금액·층·면적·원본 단지명이 모두 같은 계약은 저희 표에서 한 건으로 접힙니다. 이 수는 지금 이 시점의 적재 상태이지 확정된 총계가 아닙니다.

143곳은 ‘그 열두 달에 매매가 한 건이라도 있은 단지’입니다. 세종 신도심의 아파트 단지 수가 아니고, 사람이 사는 단지 수는 더더욱 아닙니다. 같은 시장을 대장 158곳으로 세면 32곳이 46.84%가 되고, 10건 이상인 134곳으로 세면 27곳이 42.25%가 됩니다.

43.9%는 그 143곳을 건수 순으로 줄 세워 위 29곳을 더한 몫이고, 정확히는 43.88%입니다. 이 값에서 조건절을 떼면 남는 것은 참이 아닙니다. 기간을 떼면 세 해 기준 41.81%와 전 기간 기준 46.18%가 같은 이름으로 불리게 되고, 단위를 떼면 법정동 16곳 기준 40.96%가 끼어들며, 분모를 떼면 이 글의 도입에 적은 두 답이 다시 갈라집니다. 한 단지 안에서 값이 얼마나 벌어지는지는 값이 붙어 있는 단지, 벌어져 있는 단지에서 따로 쟀고, 단지별 거래를 직접 보시려면 거래 밀도 랭킹에 최근 기록이 올라와 있습니다.