세종 아파트 매매로 1년에 오간 돈 — 4,171건을 더하면 2조 4,464억원

지난 1년 사이 세종 신도심에서 가장 큰 아파트 매매는 23억원짜리 계약이었고, 가장 작은 매매는 1억 9,491만원짜리 계약이었습니다.

이 글은 그 둘을 같은 자루에 담습니다. 사이에 놓인 계약도 전부 담습니다. 자루를 묶어 무게를 재면 2조 4,464억원입니다.

더하기는 그런 연산입니다. 23억원과 1억 9,491만원을 구분하지 않고, 어느 동네였는지도 몇 평이었는지도 지웁니다. 대신 다른 방법으로는 보이지 않던 것 하나를 내놓습니다 — 세종 아파트 시장이 1년 동안 굴린 돈의 크기.

자루 하나로 끝나는 글은 아닙니다. 지운 것들을 하나씩 되살려 놓고 보면, 같은 시장이 건수로 잴 때와 금액으로 잴 때 순위가 달라집니다.

1년치 값 칸을 전부 더하면 2조 4,464억원

더한 대상은 계약일 2025년 7월 29일부터 2026년 7월 28일까지 세종 신도심 아파트 매매 4,171건입니다. 전세와 월세는 여기에 넣지 않았습니다(전세는 §7에서 따로 놓습니다). 거래 경로는 가리지 않았습니다.

경로를 가리지 않은 것은 이 글에서만 그렇습니다. 저희 갭 계산기는 3층 미만 거래와 직거래를 뺀 뒤에 시세를 잡고, 폭락·폭등 스캐너도 같은 두 가지를 뺍니다. 시세를 다루는 화면에서는 값이 크게 어긋나는 거래가 섞이면 안 되기 때문입니다. 그런데 이 글이 재는 것은 시세가 아니라 시장에서 실제로 오간 돈이라, 저층에서 오간 돈도 직거래로 오간 돈도 똑같이 오간 돈입니다. 그래서 하나도 빼지 않았습니다. 참고로 이 1년의 직거래는 225건에 1,102억원이었습니다. 위에 적은 가장 작은 계약 1억 9,491만원도 직거래이고, 우리 계산기였다면 애초에 세지 않았을 한 건입니다.

이 숫자를 만들면서 한 가지를 알아차렸습니다. 저희 서비스 어느 화면에도 실거래 금액을 더한 합계가 없습니다. 화면에 뜨는 실거래 금액은 언제나 한 건의 값이거나, 여러 건을 더한 뒤 곧바로 건수로 나눈 평균입니다. 코드 안에서 실거래 값을 더하는 자리는 여럿 있는데 전부 나눗셈의 앞부분이고, 더한 상태 그대로 화면까지 나가는 자리는 없었습니다. 시장의 크기를 돈으로 재는 축이 서비스에 아예 없었던 셈이라, 이 글의 숫자는 화면에서 찾을 수 없고 여기에만 있습니다.

합계를 4,171로 나눈 값은 ‘세종 집값’이 아닙니다

합계를 건수로 나누면 5억 8,654만원이 나옵니다. 이것이 한 건 평균입니다. 그런데 4,171건을 값 순으로 세워 가운데를 짚으면 5억 5,000만원입니다. 두 값의 차가 3,654만원입니다.

차이가 나는 이유는 더하기의 성질 그대로입니다. 23억원짜리 계약 한 건은 4억원짜리 계약 한 건과 같은 무게로 세어지지 않고, 자기 값만큼 합계를 밀어 올립니다. 그래서 평균은 위로 당겨집니다. 실제로 평균보다 비싼 계약은 4,171건 중 1,788건(42.87%)뿐입니다. 평균이라는 이름과 달리, 절반이 넘는 계약은 그 아래에 있습니다.

그렇다고 한가운데 값이 ‘세종 집값’인 것도 아닙니다. 4,171건 안에는 59㎡짜리 집과 100㎡가 넘는 집이, 고운동과 나성동이, 2012년에 지은 단지와 지난해 지은 단지가 전부 섞여 있습니다. 섞인 것을 한 줄로 세워 가운데를 짚은 값은 그 무리의 가운데일 뿐이고, 어느 집의 값도 아닙니다. 값이 어떻게 늘어서 있는지는 세종의 가격 사다리에, 동네마다 값의 수준이 어떻게 갈리는지는 16개 법정동 실거래 프로필에 따로 있습니다. 이 글이 두 값을 같은 표에 나란히 실은 것은 어느 쪽이 옳아서가 아니라, 하나만 실으면 다른 하나가 숨기 때문입니다.

돈은 위쪽 몇 건에 몰려 있지 않았습니다

고가 계약이 평균을 밀어 올린다면, 합계도 위쪽 몇 건이 대부분 가져갔을 것 같습니다. 실제로 그런지 금액 큰 순으로 잘라 봤습니다.

위에서 10%를 잘라도 17.27%입니다. 위에서 1%는 2.60%, 위쪽 절반을 통째로 잘라도 62.71%에 그칩니다. 아래쪽 절반이 여전히 37.29%를 채우고 있습니다. 가장 큰 계약 한 건이 합계에서 차지하는 몫은 0.09%입니다.

값의 폭이 좁기 때문입니다. 가장 작은 계약과 가장 큰 계약은 열 배 넘게 벌어지지만, 가운데 절반은 4억 4,000만원에서 6억 8,725만원 사이에 들어앉아 있습니다. 대부분의 계약이 비슷한 크기라서 합계도 비슷하게 나뉩니다. 다만 이 표가 재는 것은 계약 한 건 단위의 금액 분포이지 단지나 동네 단위의 쏠림이 아닙니다. 단위를 동네로 바꾸면 그림이 달라집니다.

건수 1위 동과 거래대금 1위 동이 다릅니다

4,171건을 법정동으로 갈라, 같은 동의 건수 몫과 거래대금 몫을 중앙선 좌우에 마주 놓았습니다.

거래가 가장 많았던 동은 고운동(507건)인데, 거래대금으로는 2,266억원으로 세 번째입니다. 거래대금 1위는 471건이 오간 다정동(2,920억원)이고, 378건이 오간 새롬동(2,635억원)도 고운동보다 앞에 섭니다. 가장 크게 어긋나는 자리는 나성동입니다 — 179건으로 건수는 12위인데 거래대금은 1,846억원으로 5위, 일곱 계단이 뜁니다. 자기보다 거래가 많았던 일곱 개 동을 금액에서 앞질렀다는 뜻이고, 355건이 오간 종촌동보다도 108억원 많습니다.

반대쪽 끝도 같습니다. 어진동은 84건으로 16개 동 가운데 거래가 가장 적었는데, 거래대금 845억원은 120건이 오간 산울동(677억원)보다 많습니다. 16개 동 가운데 두 순위가 일치하는 곳은 대평동과 해밀동 둘뿐입니다. 다만 이 표는 어느 동이 좋다거나 비싸다는 판정이 아닙니다. 한 동의 거래대금은 그 동에 있는 단지 수와 평형 구성과 값 수준이 한꺼번에 얹힌 결과이고, 이 표는 그것들을 갈라내지 않습니다. 동별로 값 수준만 따로 잰 것은 앞에 링크한 법정동 프로필 쪽에 있습니다.

작은 집이 건수를 채우고 큰 집이 금액을 끌어올립니다

같은 어긋남이 평형에서도 나옵니다. 전용면적으로 넷으로 갈랐습니다.

60㎡ 미만은 계약 세 건 중 한 건(34.72%)을 차지하는데 금액에서는 25.63%입니다. 100㎡ 이상은 반대로 건수 11.27%에 금액 15.63%입니다. 가장 두꺼운 60㎡ 이상 85㎡ 미만 구간은 45.89%와 47.55%로 두 몫이 거의 같습니다. 이 구간이 세종 매매의 무게중심이고, 위아래로 작은 집과 큰 집이 서로 반대 방향으로 어긋나 있습니다.

해마다의 합계는 건수와 값의 곱입니다

같은 덧셈을 해마다 따로 해 봤습니다. 전 기간 누적으로는 매매 35,086건에 17조 7,368억원이 오갔습니다.

가장 두꺼운 해는 2020년으로 2조 9,860억원이고, 가장 얇은 해는 2012년의 91억원입니다. 여기서 눈여겨볼 것은 합계가 건수와 값의 곱이라는 산술입니다. 2019년은 3,884건에 1조 6,681억원이었고 2021년은 1,807건에 1조 3,034억원이었습니다. 2019년 건수는 2021년의 2.15배인데 거래대금은 1.28배에 그칩니다. 2021년의 한 건 평균이 7억 2,129만원으로 이 표에서 가장 높기 때문입니다. 합계가 크다는 것은 많이 거래됐다는 뜻도 아니고 비싸게 거래됐다는 뜻도 아닙니다. 두 값을 곱하면 나오는 자리에 있는 숫자입니다. 해마다의 건수만 따로 세운 것은 세종 아파트 거래량 15년에 있습니다.

이 합계들이 실제보다 작을 수 있는 이유를 두 가지 적어 둡니다. 하나는 신고 시차입니다. 계약일은 계약한 날이지 신고한 날이 아니어서 최근 달은 아직 채워지는 중입니다. 이 글의 1년 창에서 2026년 7월에 계약된 것은 191건(4.58%)에 1,076억원인데, 이 칸은 앞으로 늘어납니다 — 시장이 커져서가 아니라 신고 자체가 아직 다 들어오지 않았기 때문입니다. 다른 하나는 저희 쪽 구조입니다. 수집기는 중복 신고를 막으려고 계약일·금액·층·면적·원본 단지명을 이어 붙인 문자열을 열쇠로 삼아 같은 열쇠면 한 건으로 접습니다. 다섯 값이 전부 같은 계약이 정말로 두 건 있었다면 우리 표에는 한 건만 남습니다. 건수를 세는 글에서는 한 건이 빠지는 일이지만, 더하는 글에서는 그 계약의 금액이 통째로 빠집니다.

오간 돈과 맡긴 돈은 다릅니다

같은 1년 창에서 전세 보증금도 더해 봤습니다. 전세는 8,596건에 2조 2,135억원으로, 매매 합계의 90.48%에 해당하는 크기입니다.

두 숫자가 비슷하다고 해서 둘을 더한 뒤 ‘세종에서 1년에 오간 돈’이라고 부르면 안 됩니다. 매매 금액은 집의 소유권을 넘기며 치른 값이고, 전세 보증금은 기간이 끝나면 돌려주기로 하고 맡긴 돈입니다. 하나는 건너간 돈이고 하나는 잠긴 돈이라 같은 자루에 담을 수 없습니다. 이 표가 보여 주는 것은 두 시장의 크기가 어느 정도 비슷한 자리에 있다는 사실까지입니다. 세종에서 전세가 차지하는 규모 자체는 세종은 전세로 사는 도시에 따로 정리해 두었습니다.

합계를 다시 나누는 자리

2조 4,464억원은 그 자체로는 손에 잡히지 않는 크기입니다. 그래서 되돌려 나눠 봅니다. 365로 나누면 하루 약 67억원이고, 4,171로 나누면 한 건 5억 8,654만원입니다. 나눌 때마다 숫자는 익숙해집니다.

그런데 나눌 때마다 사라지던 것도 하나씩 돌아옵니다. 하루 67억원이라는 값은 어느 날은 그보다 훨씬 크고 어느 날은 한 건도 없다는 사실을 가립니다. 한 건 5억 8,654만원은 4,171건 중 1,788건만 그보다 비쌌다는 사실을 가립니다. 그리고 두 값 모두, 고운동에서 507건이 오갈 동안 나성동에서는 179건만 오갔는데도 나성동의 거래대금이 355건이 오간 종촌동을 앞섰다는 사실을 지웁니다.

이 글이 더한 자리마다 다시 나눈 값을 함께 실은 이유가 그것입니다. 합계 하나만 들고 나가면 그것이 무엇의 합인지 알 수 없고, 나눈 값 하나만 들고 나가면 무엇이 얼마나 있었는지 알 수 없습니다. 개별 단지에서 실제로 어떤 계약들이 이 합계를 채웠는지는 마을·단지 랭킹에서 단지를 찾아 들어가시면 거래 이력으로 하나씩 보실 수 있습니다.