6억 원 선에 걸리는 세종 매매 — 자금조달계획서 기준을 2023년 이후 아파트 매매 14,252건에 대입

2023년 이후 세종 신도심에서 정확히 6억 원에 신고된 아파트 매매가 246건 있습니다.

이 246건은 취득세에서 가장 낮은 칸에 들어갑니다. 법이 첫 칸을 ‘6억 원 이하’라고 적었기 때문입니다. 같은 246건이 자금조달계획서에서는 서류를 내야 하는 쪽에 들어갑니다. 이쪽 법이 ‘6억 원 이상’이라고 적었기 때문입니다. 같은 값인데 두 제도가 서로 반대쪽으로 보냅니다.

이 글이 세종 실거래 위에 그어 보는 것은 뒤쪽 선입니다. 그리고 그 선은 지금 세종에 걸려 있는 선입니다. 세종이 늘 이 선 아래 있었던 것은 아닙니다.

지금 세종에 걸린 선은 6억 원입니다

집을 사서 부동산 거래신고를 할 때, 일정 조건에 해당하면 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 함께 냅니다. 흔히 자금조달계획서라고 부르는 서류이고, 제출 시점과 창구는 거래신고와 같아서 계약을 체결한 날부터 30일 이내입니다.

조건은 지역에 따라 갈립니다. 투기과열지구나 조정대상지역에 있는 주택은 거래금액을 묻지 않고 전부 대상입니다. 그 밖의 지역에서는 법인이 아닌 사람이 실제 거래가격 6억 원 이상인 주택을 살 때 대상이 되고, 매수자가 법인이면 지역과 금액을 가리지 않고 전부 대상입니다.

세종은 2016년부터 2017년에 걸쳐 규제 지역으로 묶였다가 2022년 11월에 그 지정이 모두 풀렸고, 지금은 규제 지역이 아닙니다. 그래서 세종에 걸리는 조건은 위의 두 번째 줄, 곧 6억 원입니다. 지정과 해제의 연혁은 세종 부동산 규제 연혁에 정리해 두었습니다. 제출 대상과 기한은 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 실제로 계약을 앞두고 계시다면 부동산거래관리시스템과 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 현재 문언을 확인하시는 것이 정확합니다. 위의 6억 원 기준은 법률 본문이 아니라 같은 법 시행령에 적혀 있습니다.

여기까지가 전국 어디에나 똑같이 적용되는 이야기입니다. 이 글이 더 보탤 것은 없습니다. 대신 그 다음 질문은 세어 봐야 압니다 — 세종에서 그 선에 걸리는 계약이 몇 건인가.

14,252건에 선을 그으면 5,236건이 위에 놓입니다

선을 그은 대상은 계약일 2023년 1월 1일부터 2026년 7월 30일까지 세종 신도심 아파트 매매 14,252건입니다. 2023년부터 끊은 이유는 앞 절에 있습니다. 세종의 규제 지정이 풀린 것이 2022년 11월이라, 지금의 6억 원 기준이 계약 시점에 실제로 걸려 있던 구간이 그 뒤이기 때문입니다. 거래 경로는 가리지 않았습니다.

여기서 ‘세종’이라고 부르는 범위도 밝혀 둡니다. 저희 수집기는 지역 코드 하나로 세종시 전체의 아파트 거래를 한 번에 받아 옵니다. 시(市) 단위 아래로는 나눠 요청할 수가 없어서 조치원과 면 지역의 거래도 함께 실려 옵니다. 받아 온 뒤에 남기는 것은 이름에 ‘○단지’가 붙은 아파트인데, 지난 열두 달 응답에서 신도심 밖 법정동에서 온 579건은 그 규칙에 한 건도 걸리지 않았습니다. 그렇게 남은 거래에 저희 쪽 법정동 지도가 마을 이름을 붙이고, 지도에 이름이 없는 동은 원본 단지명에서 마을 이름을 뽑아 붙입니다. 그 결과 저희 대장에 오른 단지가 16개 법정동 157곳이고, 이 글의 세종은 그 16개 동입니다.

그 14,252건 가운데 6억 원 이상이 5,236건으로 36.74%였습니다. 나머지 9,016건은 63.26%입니다. 경계값을 어느 쪽에 붙이느냐로 이 수가 움직이는데, 법 문언대로 ‘이상’으로 세면 5,236건이고 정확히 6억 원인 246건을 빼고 초과하는 것만 세면 4,990건, 35.01%가 됩니다. 차이는 1.73%포인트이고, 이 글은 문언을 따라 앞의 셈을 씁니다.

선 위와 아래는 값의 모양도 다릅니다. 14,252건 전체의 한가운데 계약은 5억 3,000만원인데, 선 위 5,236건만 따로 세우면 한가운데가 7억 700만원이고 가장 높은 계약이 24억원입니다. 선 아래 9,016건은 한가운데가 4억 5,000만원, 가장 낮은 계약이 1억 9,491만원, 가장 높은 계약이 5억 9,999만원입니다.

선을 옮겨 보면 알 수 있는 것

6억 원은 세종의 값 분포가 정해 준 자리가 아니라 법이 정해 준 자리입니다. 그래서 그 자리를 옮겨 가며 같은 셈을 해 보면, 이 제도가 세종에서 얼마나 넓게 혹은 좁게 걸리는지가 눈에 들어옵니다.

선을 5,000만원 내려 5억 5,000만원에 그으면 6,654건이 위에 놓입니다. 지금보다 1,418건이 더 걸립니다. 반대로 5,000만원 올려 6억 5,000만원에 그으면 3,876건이 되어 1,360건이 빠집니다. 5,000만원 움직일 때마다 천 몇백 건씩 오가는 자리에 선이 놓여 있는 것입니다.

다만 이 자리가 가장 가파른 자리는 아닙니다. 같은 폭으로 볼 때 4억 원에서 4억 5,000만원 사이가 더 가파릅니다. 세종의 계약이 가장 두껍게 쌓여 있는 구간은 그 아래쪽이고, 6억 원은 그 봉우리를 지나 내려오는 비탈에 놓여 있습니다. 값의 계단 자체는 세종의 가격 사다리에서 전 기간 분포로 따로 다뤘습니다.

선을 가르는 것은 평형이었습니다

같은 14,252건을 전용면적으로 갈라 보면, 6억 원이라는 금액 기준이 사실상 면적 기준처럼 작동한다는 것이 드러납니다.

60㎡ 미만에서는 4,683건 가운데 88건, 1.88%만 선 위에 놓입니다. 85㎡ 이상 100㎡ 미만에서는 1,179건 가운데 1,012건, 85.84%가 선 위입니다. 같은 도시 같은 기간인데 구간에 따라 몫이 마흔 배 넘게 갈립니다. 다만 넓을수록 몫이 높아지지는 않습니다 — 100㎡ 이상은 82.33%로 그보다 좁은 85㎡ 이상 100㎡ 미만의 85.84%보다 낮습니다. 왜 그런지는 이 자료로 단정할 수 없고, 그 구간에 값이 낮은 옛 단지의 큰 평형도 섞여 있다는 사실만 적어 둡니다.

이 창에서 거래가 가장 많았던 두 평형대를 떼어 보면 대비가 더 선명합니다. 84㎡대는 5,859건 가운데 2,796건이 선 위로 47.72%이고, 59㎡대는 4,407건 가운데 88건으로 2.00%입니다. 하나는 선 위아래로 거의 반씩 갈리고 다른 하나는 사실상 전부 선 아래에 있습니다.

동네와 단지에서는 더 극단으로 갈립니다

같은 셈을 법정동 16곳에 적용했습니다. 아래 표의 정렬은 몫 내림차순이지만, 이것은 좋고 나쁨의 순위표가 아닙니다. 어느 동네의 거래가 서류 요건에 더 자주 걸리는지를 보일 뿐입니다.

가장 높은 곳은 나성동으로 534건 가운데 532건, 99.63%가 선 위입니다. 가장 낮은 곳은 아름동으로 903건 가운데 40건, 4.43%입니다. 두 동네 사이에 스물두 배가 넘는 간격이 있습니다. 거래가 가장 많이 일어난 고운동은 1,829건 가운데 178건으로 9.73%였습니다.

단지 단위로 내려가면 갈림이 한 번 더 선명해집니다. 이 창에서 매매가 신고된 단지는 143곳인데, 그 가운데 거래가 전부 선 위인 곳이 15곳, 선 위가 하나도 없는 곳이 34곳이었습니다.

거래가 10건 이상인 142곳으로 좁혀도 그림은 거의 같아서, 그 하한에서는 전부 선 위인 곳이 14곳으로 하나 줄고 선 위가 하나도 없는 곳 34곳과 섞여 있는 곳 94곳은 그대로입니다. 거래 10건 이상인 그 142곳의 단지별 몫을 늘어놓으면 한가운데가 25.31%이고, 아래쪽 4분의 1은 1.07%, 위쪽 4분의 1은 84.76%입니다.

전부 선 위인 단지 가운데 거래가 가장 많았던 곳은 나릿재마을 2단지로 149건이 모두 6억 원 이상이었고, 선 위가 하나도 없는 단지 가운데 최다는 가재마을 5단지로 358건이 모두 6억 원 미만이었습니다. 두 단지의 매수자가 준비한 서류가 달랐다는 뜻이고, 그것은 두 단지의 좋고 나쁨과 아무 관계가 없습니다. 단지별 거래 이력은 마을·단지 랭킹에서 한 건씩 확인하실 수 있습니다.

이 몫은 제도가 움직인 만큼 움직였습니다

같은 셈을 해마다 해 봤습니다. 여기서는 전 기간 누적 35,103건을 해별로 갈랐습니다. 다만 표를 읽기 전에 못 박아 둘 것이 있습니다. 아래 표의 ‘6억 원 이상’은 지금 기준을 과거 값에 대입한 수이지, 그 해에 실제로 서류를 낸 건수가 아닙니다.

6억 원 이상인 계약이 처음 나타난 해는 2015년이고 4건이었습니다. 그 앞의 세 해에는 한 건도 없습니다. 몫이 가장 높았던 해는 2021년으로 1,807건 가운데 1,203건, 66.57%였습니다. 그 뒤로는 30%대에서 40%대 사이를 오갑니다.

그런데 이 표에서 정말 눈여겨볼 것은 몫의 오르내림이 아니라, 그 시기에 세종에 걸려 있던 선이 지금 선이 아니었다는 사실입니다. 규제 지역의 주택은 거래금액을 묻지 않고 전부 대상이 되도록 바뀐 것이 2020년 10월 27일이고, 세종의 규제 지정이 풀린 것이 2022년 11월 14일입니다. 그 사이 구간에 계약된 세종 신도심 매매는 3,890건인데, 그 시기에는 3,890건 전부가 대상이었습니다. 그중 6억 원 이상은 2,205건, 56.68%였으니 나머지 1,685건은 지금 기준이라면 걸리지 않았을 계약입니다.

같은 도시, 같은 값의 집인데 어느 해에 계약했느냐로 서류를 내야 하는지가 갈립니다. 참고로 최근 1년으로 좁혀 보면 4,179건 가운데 1,683건, 40.27%가 선 위였습니다.

우리가 못 센 것과 적게 센 것

여기까지의 숫자에는 두 종류의 구멍이 있습니다. 하나는 원자료에 있는데 우리가 안 읽는 칸이고, 다른 하나는 우리가 이 글을 쓰다가 찾아낸 수집기의 결함입니다. 둘 다 적어 둡니다.

먼저 매수자 구분입니다. 앞에서 적었듯 매수자가 법인이면 금액과 무관하게 전부 대상입니다. 국토부 응답에는 그 칸이 실려 옵니다. 그런데 우리 수집기가 응답에서 꺼내는 칸은 일곱입니다 — 단지명, 법정동, 값, 전용면적, 층, 계약한 연·월·일, 거래 경로. 매수자 구분은 그 일곱에 없습니다. 매도자 구분도, 등기 일자도, 준공 연도도, 단지 일련번호도 마찬가지로 응답에는 있지만 우리 표로는 넘어오지 않습니다.

그래서 그 칸을 직접 받아서 세어 봤습니다. 국토부 응답으로 계약월 2025년 8월부터 2026년 7월까지 신도심 아파트 매매 4,370건을 받아 매수자 구분을 셌습니다.

법인이 산 계약 17건 가운데 15건은 6억 원 미만이었습니다. 금액만 보면 선 아래인데 매수자가 법인이라 대상이 되는 계약입니다. 그 열두 달을 금액만으로 세면 1,756건, 40.18%인데 법인이 산 것까지 더하면 1,771건, 40.53%가 됩니다. 크지 않은 차이지만 방향은 분명합니다. 이 글이 낸 5,236건은 금액 기준으로 걸리는 수이고, 실제 대상은 그보다 조금 많습니다.

두 번째 구멍은 이 글을 준비하면서 처음 알았습니다. 우리 수집기는 한 달치를 한 번에 1,000행까지만 받아 옵니다. 그런데 국토부가 내주는 세종시 한 달치가 1,000행을 넘는 달이 있습니다. 열다섯 해를 전부 훑어 보니 그런 달이 여덟 달이었고, 그 여덟 달에서 원자료에는 8,401건이 있는데 우리 표에는 6,273건이 들어와 있었습니다. 2,128건이 우리 쪽에 없습니다.

이 글의 기본 모수 안에 들어오는 달은 그중 하나, 2025년 4월입니다. 그 달을 원자료로 바꿔 넣어 보정하면 전체가 14,704건, 선 위가 5,377건이 되고 몫은 36.57%가 됩니다. 건수는 452건 늘어나지만 몫은 0.17%포인트 움직입니다. 우리가 적게 센 것도 사실이고, 그 탓에 이 글의 결론이 뒤집히지는 않는 것도 사실입니다.

표4의 해별 집계는 사정이 다릅니다. 2019년 12월 한 달에서만 893건이 비어 있어서 그 해와 2020년의 건수는 실제보다 눈에 띄게 적습니다. 표4는 세로 방향의 건수 비교보다 각 해 안에서의 몫을 보시는 편이 안전합니다.

세지 않은 9,016건에 대하여

지금까지 센 것은 선 위 5,236건이었습니다. 마지막으로 주어를 반대편으로 옮겨, 선 아래 9,016건에 대해 참이 아닌 문장 셋을 지워 두겠습니다.

첫째, 9,016건이 서류를 내지 않았다는 뜻이 아닙니다. 매수자가 법인이면 금액과 상관없이 대상이고, 우리는 그 칸을 못 읽습니다. 계약 시점이 규제 지정 기간에 걸쳐 있었다면 금액과 상관없이 대상이었습니다.

둘째, 9,016건이 싼 집이라는 뜻도 아닙니다. 그 안에서 가장 높은 계약은 5억 9,999만원입니다. 선에서 1만원 모자란 계약과 선을 정확히 밟은 계약 사이에, 값으로는 1만원이 있고 절차로는 서류 한 부가 있습니다.

셋째, 9,016건이 더 낫거나 못하다고 읽히는 자리는 어디에도 없습니다. 이 글에 실린 것은 선의 위치이고, 그 선을 그은 것은 우리가 아닙니다. 선이 옮겨지면 여기 적힌 숫자는 전부 다시 세야 합니다. 표4가 보여 주듯 그런 일은 이미 한 번 있었고, 그때 바뀐 것은 세종의 집값이 아니라 법의 문장이었습니다.