세종엔 이사철이 있을까 — 완성된 14개 해, 매매 32,697건의 계약월

이 글이 데이터에 하는 일은 하나입니다. 열네 해치 달력을 포개 한 장으로 만듭니다. 2012년 9월과 2020년 9월과 2025년 9월을 한 칸에 겹쳐 놓고, 그 칸이 얼마나 두꺼운지를 봅니다.

포개면 보이는 것이 생기고, 동시에 사라지는 것이 생깁니다. 사라지는 쪽을 먼저 말해 두겠습니다. 포갠 뒤에는 어느 해의 9월이었는지를 알 수 없습니다. 한 해에만 벌어진 일도 열네 해 내내 그랬던 일처럼 보입니다. 그래서 이 글은 뒤쪽 절반을 달력을 다시 펴 보는 데 씁니다.

포개는 대상도 좁혀 두겠습니다. 한 칸에 담기는 것은 신고된 매매 계약의 건수이고, 전세는 뒤에서 대조군으로만 따로 씁니다. 포개는 달력은 완성된 14개 해(2012~2025년 계약)의 것이고, 아직 진행 중인 2026년 달력은 장에서 뺐습니다. 왜 뺐는지는 뒤에서 숫자로 보여 드립니다.

마지막으로 말의 어긋남 하나. ‘이사철’은 이사하는 때를 가리키는 말인데, 우리가 세는 것은 매매 계약이 체결된 달입니다. 둘은 같은 달이 아닐 수 있습니다. 이 어긋남은 뒤에서 전세 달력을 옆에 놓고 따로 다루겠습니다. 그리고 결론부터 말씀드리면, 뚜렷한 성수기는 없었습니다.

열두 칸은 거의 평평합니다

접은 결과부터 보겠습니다. 세종 신도심 아파트 매매를 계약 경로를 가리지 않고 2012년부터 2025년까지 모으면 32,697건입니다. 이것을 계약한 달로만 갈라 열두 칸에 나눠 담았습니다. 열두 칸이 똑같다면 한 칸이 8.33%씩 가져갑니다.

여기서 한 가지 손질이 필요합니다. 달마다 날짜 수가 다릅니다. 2월은 열네 해를 합쳐 396일뿐이고 나머지 달은 420일이거나 434일입니다. 짧은 달이 적게 나오는 것은 계절이 아니라 달력 탓이라, 하루 평균도 함께 적었습니다.

가장 두꺼운 달은 12월로 3,169건(9.69%), 가장 얇은 달은 9월로 2,101건(6.43%)입니다. 둘의 차이는 1.51배입니다. 그런데 이 1.51배가 열두 달 전체의 기복은 아닙니다. 9월과 10월을 빼면 나머지 열 달은 7.71%(8월)에서 9.69%(12월) 사이, 1.26배 폭의 좁은 띠 안에 전부 들어갑니다. 열두 칸 중 열 칸은 사실상 같은 두께라는 뜻입니다.

하루 평균으로 고쳐 재도 순서는 크게 달라지지 않습니다. 가장 얇은 달은 그대로 9월(하루 5.00건), 가장 두꺼운 달도 그대로 12월(하루 7.30건)이고, 하루 평균으로 잰 차이는 1.46배로 오히려 줄어듭니다. 다만 순위가 눈에 띄게 바뀌는 달이 하나 있습니다. 2월은 건수로는 다섯째인데 하루 평균으로는 둘째로 올라섭니다. 2월이 얇아 보였던 것은 날짜 수가 짧아서였습니다.

봄은 평균 그대로이고, 오히려 가을이 평균 아래입니다

봄·가을이 이사철이라는 말은 흔히 듣습니다. 그 말을 그대로 세종 매매에 대 보겠습니다. 열두 달을 계절로 셋씩 묶으면 고르게 퍼졌을 때 각 계절이 25%를 가져갑니다.

봄(3·4·5월)은 8,257건으로 25.25%였습니다. 균등선과 사실상 같습니다. 그리고 가을(9·10·11월)은 7,498건, 22.93%로 균등선보다 2.07%p 아래였습니다. 통념이 가리키는 두 계절 중 하나는 평균이었고, 다른 하나는 평균보다 얇았던 것입니다. 남은 둘은 여름 8,359건(25.57%)과 겨울 8,583건(26.25%)이었습니다.

창을 흔들어 보면 어느 쪽이 단단한지가 드러납니다. 봄은 2025년을 뺀 13개 해에서 22.42%로 내려앉았다가 2019년부터의 뒤쪽 일곱 해에서 25.33%로 되돌아옵니다. 여름은 진폭이 더 커서, 앞쪽 일곱 해(2012~2018년)에서 30.27%였다가 뒤쪽 일곱 해에서 24.03%로 내려앉습니다. 겨울도 흔들립니다. 완성된 14개 해와 2025년을 뺀 창과 뒤쪽 일곱 해에서는 균등선 위였지만, 앞쪽 일곱 해에서는 20.73%로 균등선 아래로 뒤집힙니다.

네 창 어디서도 방향이 바뀌지 않은 계절은 하나뿐입니다. 가을은 2025년을 뺀 창에서 22.69%, 뒤쪽 일곱 해에서 22.59%, 앞쪽 일곱 해에서 23.97%로 언제나 균등선 아래였습니다. 이 데이터에서 반복해 나타나는 것은 ‘봄·가을 성수기’가 아니라 그 반대에 가깝습니다 — 가을이 조금 얇다는 것 하나입니다.

‘9월이 얇다’는 문장은 얼마나 버틸까요

여기까지 읽고 “그래도 9월은 얇구나”라고 정리하기 쉽습니다. 그 문장이 얼마나 버티는지 시험해 보겠습니다. 같은 열네 해를 놓고 접는 방식만 넷으로 바꿔 봤습니다.

가장 두꺼운 달은 네 방식 모두 12월로 같았습니다. 그런데 가장 얇은 달은 둘로 갈렸습니다. 건수를 그대로 더하거나 하루 평균으로 고치면 9월인데, 해마다 같은 무게를 줘서 접으면 최저가 1월로 옮겨 갑니다. 해마다 같은 무게를 준다는 것은 거래가 많았던 해와 적었던 해를 동등하게 놓고 각 해의 월 몫을 평균 낸다는 뜻입니다. 해마다 같은 무게를 주면 1월이 6.41%로 가장 얇아지고 9월은 7.80%로 아래에서 여덟째가 됩니다. 진폭도 해마다 같은 무게를 준 쪽이 1.90배로 더 큽니다.

그런데 이 방식에는 약점이 하나 있습니다. 해마다 같은 무게를 준다는 것은 매매가 32건뿐이던 2012년에도, 5,436건이던 2020년과 똑같은 한 표를 준다는 뜻입니다. 초기 몇 해는 다 지어진 단지 자체가 적어 표본이 얇습니다. 그래서 거래가 1,000건이 넘는 열 해만 골라 다시 접어 봤습니다. 1,000건이 넘는 해만 모아 해마다 같은 무게를 주면 9월이 6.82%로 다시 가장 얇아지고, 진폭도 1.40배로 내려앉습니다. 최저가 1월로 옮겨 갔던 것은 계절이 아니라 표본이 얇은 초기 해들이 만든 자리였습니다.

창을 줄여 봐도 9월은 버팁니다. 2025년을 뺀 13개 해로 접어도 가장 얇은 달은 9월(1,798건)이고, 2019년부터의 뒤쪽 일곱 해만 접어도 9월(1,504건)이며, 1,000건이 넘는 열 해만 건수 그대로 접어도 9월(1,999건)입니다. 그러니 9월이 조금 얇다는 것 자체는 꽤 단단한 관찰입니다. 문제는 그 다음입니다.

그 골짜기가 어디서 왔는지는 달력을 다시 펴 보면 보입니다. 접은 그림의 골짜기와 봉우리가 열네 해에 고르게 깔린 것이 아니라, 몇몇 해에 뭉쳐 있기 때문입니다. 9월이 균등선보다 모자란 양은 624건인데, 그중 절반(50.7%)이 2020년 한 해에서 나옵니다. 2020년은 매매가 5,436건으로 이 창에서 가장 많았던 해인데, 그 해의 9월은 137건뿐이었습니다. 실제로 2020년만 빼고 다시 접으면 가장 얇은 달이 1월(1,658건)로 바뀌고 9월은 1,964건으로 그 다음이 됩니다.

봉우리 쪽도 사정이 같습니다. 12월 3,169건 가운데 952건, 그러니까 30.0%가 2019년 한 해에서 나왔습니다. 1월 2,545건 가운데 887건(34.9%)은 2020년에서 나왔습니다. 열네 해에 고르게 퍼졌다면 한 해가 7.1%씩 가져갔을 자리입니다.

한 번 더 확인해 보겠습니다. 열네 해를 하나씩 빼 가며 열네 번 다시 접어 봤습니다. 가장 얇은 달이 9월로 유지된 경우가 14번 중 13번, 가장 두꺼운 달이 12월로 유지된 경우도 13번이었습니다. 한 해를 뺐을 뿐인데 답이 뒤집힌 예외가 각각 하나씩 있었다는 뜻이고, 그 예외가 방금 본 2020년과 2019년입니다.

가장 결정적인 것은 이것입니다. 열네 해를 하나하나 따로 보면, 9월이 그 해의 가장 얇은 달이었던 적은 한 번도 없습니다. 각 해 안에서 9월의 순위는 평균 6.86번째로 한가운데였고, 아래에서 셋째 안에 든 해도 열넷 중 둘뿐이었습니다. 해마다 9월이 조용했던 것이 아니라, 포개는 과정에서 9월이 얇아 보이게 된 것입니다. 왜 하필 그 해들이 그랬는지는 이 데이터가 답하지 않습니다. 여기서는 그렇게 기록됐다는 것까지만 적습니다.

진행 중인 해를 넣으면 가장 두꺼운 달이 바뀝니다

앞에서 2026년을 통째로 뺐다고 했습니다. 그 이유를 이제 숫자로 보여 드리겠습니다. 우리 데이터의 계약일은 국토교통부가 내려주는 계약 연·월·일을 그대로 이어 붙여 만듭니다. 즉 이 열두 칸이 세는 것은 계약이 이뤄진 달입니다. 그런데 계약과 신고 사이에는 시차가 있고, 우리 거래 테이블의 컬럼 열두 개 안에는 신고 일자를 담은 칸이 아예 없습니다. 우리가 가진 것은 계약일과, 우리가 그 행을 적재한 시각뿐입니다.

그래서 진행 중인 해는 뒷달이 비어 있습니다. 이 글을 쓰며 데이터를 받은 시점에 2026년은 1월 518건, 6월 298건까지 쌓여 있었고 7월은 166건, 8월부터 12월까지는 0건이었습니다. 7월은 달이 끝나지도 않았고, 앞선 달들도 아직 채워지는 중입니다.

이 상태로 그냥 접으면 어떻게 될까요. 2026년까지 넣어 35,059건으로 접으면 가장 두꺼운 달이 12월에서 6월(3,263건)로 바뀝니다. 9월의 몫도 2026년을 넣으면 5.99%로 더 내려갑니다. 6월이 계절적으로 붐벼서가 아니라, 2026년의 1~7월만 열두 칸 중 앞쪽 일곱 칸에 더해졌기 때문입니다. 계절성을 본다면서 실은 집계한 날짜가 어디였는지를 그린 셈이 됩니다. 완성된 해만 접은 이유가 이것입니다.

매매 계약월은 이사 시점이 아닙니다

마지막으로 축이 어긋나는 문제를 짚겠습니다. ‘이사철’은 사람이 짐을 옮기는 때를 가리킵니다. 그런데 이 글이 센 것은 매매 계약서에 적힌 날짜입니다. 계약하고 잔금 치르고 들어가기까지 몇 달이 걸리기도 하니, 계약이 몰린 달과 이사가 몰린 달이 같으리라는 보장이 없습니다.

그래서 같은 열네 해를 전세로도 접어 봤습니다. 전세는 110,008건입니다. 매매보다 세 배 넘게 많고, 거주를 옮기는 일에 매매보다 가까이 있습니다.

전세 쪽은 더 평평합니다. 전세에서 가장 두꺼운 달은 1월 10,349건, 가장 얇은 달은 4월 7,721건이고 전세의 진폭은 1.34배입니다. 그런데 모양이 매매와 어긋납니다. 매매에서 가장 얇았던 9월이 전세에서는 8.80%로 위쪽에 있고, 매매에서 균등선 아래였던 가을이 전세에서는 26.63%로 균등선 위입니다. 반대로 매매에서 균등선과 같았던 봄이 전세에서는 21.97%로 가장 얇은 계절입니다.

같은 도시, 같은 열네 해인데 매매와 전세의 달력이 서로 다른 모양이라는 뜻입니다. 그러니 매매 계약월로 ‘이사철’을 판정할 수는 없습니다. 다만 전세 쪽 숫자도 그대로 믿기엔 단서가 붙는데, 이건 저희 탓입니다. 국토교통부 임대차 응답에는 그 계약이 신규인지 갱신인지를 알려 주는 값이 실려 오는데, 저희 수집 코드가 그 값을 아직 읽지 않습니다. 그래서 새로 맺은 전세와 기존 계약을 갱신한 전세를 갈라내지 못합니다. 갱신은 처음 계약한 달을 따라가므로, 갱신이 섞이면 열두 칸이 실제보다 더 평평해 보일 수 있습니다. 그리고 전세는 2013년이 370건으로 앞뒤 해(2012년 2,036건 · 2014년 3,852건)보다 눈에 띄게 적습니다. 그래서 2013년을 빼고 2014년부터 다시 접어 봤는데, 전세의 가장 두꺼운 달과 가장 얇은 달은 그대로였고 진폭도 1.33배로 거의 같았습니다.

달력을 다시 펴서 보고 싶으시면

지우고 가시면 됩니다

데이터 글은 보통 무언가를 하나 쥐여 드리며 끝납니다. 이 글은 반대입니다. 드릴 것이 없고, 대신 들고 오신 것 하나를 빼 드리겠습니다.

세종 매매 달력에서 ‘이사철’이라는 표시를 지우셔도 됩니다. 봄은 균등선과 같았고, 가을은 오히려 균등선 아래였습니다. 열두 칸 중 열 칸이 1.26배 폭의 띠 안에 들어갔습니다. 남은 것은 9월이 조금 얇다는 것 하나인데, 그 골짜기도 해마다 있었던 것이 아니라 몇몇 해에 몰려 있었습니다. 절반이 2020년 한 해에서 나왔고, 열네 해를 하나하나 펴 보면 9월이 그 해의 가장 얇은 달이었던 적은 한 번도 없었습니다.

그 표시를 지우고 나면 남는 자리가 생깁니다. 저희가 그 자리에 다른 규칙을 채워 넣지는 않겠습니다. 열두 달이 거의 같다는 것은 ‘몇 월이 좋다’는 문장을 다른 달로 바꿔 쓰라는 뜻이 아니라, 그 문장을 아예 안 써도 된다는 뜻이기 때문입니다. 세종에서 계약은 열두 달에 걸쳐 대체로 고르게 있었습니다. 이 글이 센 것은 그것뿐입니다.

본 글은 세종 신도심 아파트 실거래의 계약월 분포를 보기 위한 일반 정보이며, 특정 시기의 거래나 투자를 권유하지 않고 앞으로의 가격·거래량을 전망하지 않습니다. 본문의 수치는 SJ Plus가 국토교통부 실거래가 공개 자료를 수집해 직접 집계한 실측치로, 기본 집계 창은 계약일 기준 완성된 14개 해(2012~2025년) · 세종 신도심 아파트 · 매매 · 거래 경로 무관(중개·직거래 합산) · 32,697건이며, 전세 대조군은 같은 창의 110,008건입니다. 이 숫자는 신고된 계약 건수이지 집·가구·사람의 수가 아니고, 계약이 체결된 달이지 입주하거나 이사한 달이 아닙니다. 계약과 신고 사이에는 시차가 있어 최근 달치는 계속 채워지는 중이며, 그 때문에 진행 중인 2026년은 집계에서 통째로 제외했습니다. 같은 창을 나중에 다시 집계하면 값이 조금씩 움직일 수 있습니다. 임대차는 새로 맺은 계약과 갱신한 계약을 구분하는 값을 저희가 확보하지 못해 둘을 갈라내지 않았고, 본문의 몫은 각 건수에서 따로 반올림했으므로 열두 줄을 더한 값이 100.00%와 미세하게 어긋날 수 있습니다. 어느 달이 얇거나 두꺼운 원인은 이 데이터로 확인할 수 없어 다루지 않았습니다. 개별 거래의 계약일·가격·면적·층은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하실 수 있습니다.

참고 자료 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 (원자료) · 한국부동산원 (가격 동향 통계)