지금 세종은 어디쯤 — 최근 1년과 직전 1년

이 글의 숫자는 2026년 7월 20일에 쟀습니다.

시황을 다루는 글에서 가장 중요한 정보는 대개 결론이 아니라 저 날짜입니다. 언제 잰 숫자인지 모르면 ‘지금’이라는 말은 아무것도 가리키지 못하니까요. 그래서 이 글은 결론을 먼저 말하는 대신, 무엇을 어디서 어디까지 셌는지부터 못 박고 시작하겠습니다.

그리고 한 가지 더. 이 글은 앞으로를 말하지 않습니다. 지금이 어느 국면인지, 다음에 어디로 갈지는 우리 데이터가 답할 수 있는 질문이 아닙니다. 거래량과 가격을 어떤 관점으로 읽는지는 부동산 시장 지표 읽는 법에 따로 정리해 두었습니다. 여기서는 두 해 치 기록을 나란히 놓기만 합니다.

먼저 두 개의 창을 못 박습니다

이 글에는 창이 두 개 있습니다. 최근 1년은 계약일 기준 2025년 7월 20일부터 2026년 7월 20일 직전까지고, 직전 1년은 2024년 7월 20일부터 2025년 7월 20일 직전까지입니다. 경계를 한쪽만 포함하도록 잘랐기 때문에 같은 거래가 두 창에 겹쳐 들어간 건은 없습니다. 대상은 세종 신도심 아파트 매매이고, 기준이 되는 모수는 중개거래입니다.

직거래를 빼고 세는 이유는 이 글에서 새로 정한 게 아니라 우리가 계산기들에서 이미 쓰던 기준입니다. 당사자끼리 직접 체결한 거래는 가족 간 거래처럼 시세와 상당히 떨어진 값이 섞여 들어오는 일이 있어서, 시세를 다루는 화면에서는 빼 두고 있습니다. 직거래가 왜 따로 표시되는지는 신고가와 직거래에서 다뤘습니다. 아래 표1은 그 두 갈래를 모두 보여 주는 유일한 표입니다.

직거래를 포함한 전 유형 기준으로 보면 최근 1년 219건, 직전 1년 197건이 직거래였습니다. 직거래를 포함한 전 유형을 분모로 두면 각각 5.3%와 4.4%입니다. 아래로는 전부 중개거래 기준이며, 전 유형 숫자는 이 표에서만 씁니다.

거래는 줄었고, 값은 올랐습니다

두 창을 나란히 놓으면 가장 먼저 보이는 건 건수입니다. 중개거래 매매는 최근 1년 3,899건, 직전 1년 4,293건이었습니다. 394건이 줄었고 비율로는 9.2%입니다.

그런데 값은 반대쪽으로 움직였습니다. 전용 84㎡ 매매 중앙값은 최근 1년 6억 2,000만원, 직전 1년 5억 9,000만원이었습니다. 3,000만원, 5.1% 높습니다. 전용 59㎡도 최근 1년 4억 3,200만원, 직전 1년 4억 800만원으로 2,400만원, 5.9% 높습니다. 건수는 줄고 중앙값은 오른 것이 이 두 창 사이에 기록된 일입니다. 이 두 문장 중 하나만 떼어 ‘시장이 이렇다’고 말하면 나머지 하나가 반박합니다. 그리고 줄어든 건수 쪽은 뒤에서 한 번 더 흔들립니다. 두 창이 채워진 정도가 서로 다르기 때문인데, 그 이야기는 아래 ‘최근 1년의 마지막 칸은 아직 자라는 중입니다’에서 따로 하겠습니다.

줄어든 394건이 어디서 줄었는지를 계단으로 이어 보면 이렇습니다.

전용 84㎡ 한 평형에서만 264건이 줄었습니다. 전체 감소분 394건의 3분의 2가 넘습니다. 84㎡ 중개거래는 최근 1년 1,525건, 직전 1년 1,789건으로 14.8% 줄었고, 이는 전체 감소율 9.2%보다 큽니다.

다만 감소율이 가장 큰 평형은 84㎡가 아닙니다. 비율로만 줄 세우면 건수 감소율이 72㎡ 33.3%, 107㎡ 16.7%로 84㎡의 14.8%보다 앞섭니다. 두 평형 모두 두 창을 합쳐도 거래가 100건이 되지 않아 비율이 크게 흔들리는 구간입니다. 84㎡가 눈에 띄는 건 감소율이 아니라 감소한 건수의 크기, 곧 이 평형이 세종에서 가장 많이 거래된다는 사실 때문입니다.

중앙값 하나로는 말할 수 없습니다

중앙값은 줄 세운 거래의 한복판일 뿐입니다. 같은 평형 안에서도 값은 넓게 퍼져 있어서, 가운데 숫자만 옮겨 적으면 그 폭이 통째로 사라집니다. 두 창의 84㎡와 59㎡를 사분위로 펼치면 이렇습니다.

84㎡를 보면 최근 1년의 하위 25% 지점이 5억 2,500만원, 상위 25% 지점이 7억 1,000만원입니다. 같은 평형, 같은 도시, 최근 1년이라는 한 창 안에서만도 1억 8,500만원이 벌어져 있습니다. 직전 1년에는 5억에서 6억 6,000만원까지였습니다. 중앙값이 3,000만원 올랐다는 문장은, 이 넓은 띠가 통째로 조금 위로 옮겨 갔다는 뜻이지 모든 거래가 그만큼 올랐다는 뜻이 아닙니다. 84㎡ 한 평형 안의 값이 왜 이렇게 벌어지는지는 세종 실거래 데이터 읽는 법에서 단지·층·거래 경로로 갈라 봤습니다.

평형별로 방향이 갈립니다

지금까지는 큰 두 평형 이야기였습니다. 두 창을 합쳐 거래가 60건 이상이었던 평형을 전부 늘어놓으면 그림이 한 겹 더 복잡해집니다.

건수부터 보면 방향이 하나가 아닙니다. 55㎡·74㎡·97㎡·101㎡는 최근 1년이 직전 1년보다 많았고, 99㎡·100㎡는 두 창이 같았으며, 나머지는 줄었습니다. 중앙값 쪽은 대체로 올랐지만 예외가 하나 있습니다. 72㎡만 중앙값이 내려갔습니다. 최근 1년 4억 6,000만원, 직전 1년 4억 6,900만원으로 900만원, 1.9% 낮습니다.

다만 이 한 줄을 크게 읽으면 안 됩니다. 72㎡는 최근 1년 28건, 직전 1년 42건이 전부입니다. 이 정도 표본에서는 어느 단지에서 몇 건이 나왔느냐에 따라 중앙값이 쉽게 흔들립니다. 반대쪽 끝에는 74㎡가 있습니다. 최근 1년 5억 1,750만원, 직전 1년 4억 3,000만원으로 8,750만원, 20.3% 차이가 나는데 이 역시 최근 1년 146건, 직전 1년 139건의 기록입니다. 표본이 작은 평형에서는 ‘그 평형의 값이 움직였다’와 ‘그 평형에서 거래된 집들이 달랐다’를 우리 데이터로는 갈라낼 수 없습니다.

그래서 이 표에서 가져갈 것은 개별 평형의 순위가 아니라 모양 자체입니다. 세종 전체가 한 방향으로 움직인 게 아니라, 평형마다 건수와 값이 제각각 갈렸습니다. 어느 평형이 더 나은지를 이 표는 말하지 않습니다.

전체 중앙값에는 평형 구성이 섞여 있습니다

평형을 가리지 않고 전부 합친 매매가 분포도 재 두었습니다. 다만 이 숫자는 다루기가 가장 까다롭습니다.

통합 중앙값은 최근 1년 5억 5,300만원, 직전 1년 5억 3,000만원입니다. 그런데 이 값은 가격만으로 정해지지 않습니다. 어떤 평형이 몇 건씩 거래됐는지에 따라 함께 움직입니다. 84㎡가 전체 중개거래에서 차지한 몫은 최근 1년 39.1%, 직전 1년 41.7%였습니다. 값이 높은 축에 속하는 평형의 몫이 줄었는데도 통합 중앙값은 올라갔습니다. 즉 이 표의 2,300만원 차이는 평형 구성 변화와 평형 내부 값의 변화가 뒤섞인 결과이고, 우리 데이터로 그 둘을 깔끔하게 분리하지는 않았습니다. 평형별로 나눠 본 표3이 더 조심스러운 숫자인 이유입니다.

최근 1년의 마지막 칸은 아직 자라는 중입니다

여기서 이 글에서 가장 중요한 단서를 하나 밝혀 두겠습니다. 두 창은 길이가 같지만 채워진 정도가 같지 않습니다.

우리가 쓰는 시간 축은 계약일입니다. 계약일은 거래가 성사된 날이지 그 거래가 우리에게 도착한 날이 아닙니다. 실거래 신고는 계약 뒤에 이뤄지고, 그 신고가 공개 데이터에 실려 우리 쪽으로 넘어오기까지 시간이 더 걸립니다. 그래서 최근 몇 달의 계약은 아직 다 들어오지 않은 상태입니다. 반면 직전 1년은 이미 채워질 만큼 채워진 구간입니다. 다 찬 구간과 아직 차는 중인 구간을 견주고 있는 셈입니다.

이걸 제가 특히 의식하는 이유는 수집 코드 때문입니다. 우리 수집기는 주 5회 돌지만 다시 받아오는 범위는 이번 달과 지난달 두 달치뿐입니다. 그러니 자동으로 계속 자라는 칸은 창의 맨 끝 두 달뿐이고, 그보다 앞선 달들은 우리가 그때 받아 둔 상태로 멈춰 있습니다. 늦게 도착한 신고를 앞쪽 달까지 채워 넣으려면 과거 구간을 통째로 다시 받아 오는 별도 작업이 필요하고, 그 작업은 정기 수집에 들어 있지 않습니다. 아래 표는 최근 1년을 월별로 펼친 것입니다.

양 끝의 두 달은 창에 일부만 걸쳐 있으니 옆 달과 그대로 견주면 안 됩니다. 그 둘을 빼고 보면 가장 높은 달은 2026년 1월(504건)이고, 그 뒤로는 328·330·327·314·285건으로 조금씩 낮아집니다. 이 낮아짐이 계약이 실제로 적었기 때문인지 아직 신고가 덜 들어왔기 때문인지, 지금 시점의 데이터만으로는 갈라낼 수 없습니다. 적어도 마지막 두 달은 앞으로 더 채워질 자리가 남아 있습니다. 그래서 최근 1년의 건수가 직전 1년보다 적다는 기록을 ‘거래가 줄어드는 흐름’으로 읽어서는 안 됩니다. 그 감소분 중 얼마가 신고 시차인지 우리는 아직 모릅니다.

이 글은 우리 화면이 하지 않는 일입니다

만들어 놓고 뒤늦게 깨달은 게 하나 있습니다. 우리 화면에도 시점을 견주는 자리가 없지는 않습니다. 마을별 랭킹은 이번 주 순위에 지난주 대비 변동을 화살표로 붙이고, 월간 브리핑은 전월과 견줍니다. 다만 그 비교의 폭이 전부 주 단위나 달 단위입니다. 작년 같은 구간을 옆에 세워 두는 화면은 하나도 없습니다. 시세를 계산하는 쪽은 더 그렇습니다. 폭락·폭등 스캐너는 최근 1년 안의 고점과 저점을 잡고, 갭 계산기는 최근 60일·120일·180일을 차례로 훑어 평균을 냅니다. 둘 다 창 하나 안에서 답을 냅니다.

그게 잘못됐다는 뜻은 아닙니다. 한 창만 보는 화면은 빠르고, 대부분의 질문에는 그걸로 충분합니다. 다만 ‘작년보다 어떤가’라는 질문에는 답하지 못합니다. 이 글은 그 빈칸을 손으로 한 번 채워 본 기록입니다. 거래량을 더 긴 시간축에서 보고 싶다면 세종 아파트 거래량 15년에 2012년부터의 연도별 기록이 있고, 우리가 모은 데이터 전체가 어떻게 생겼는지는 데이터로 본 세종 종합에 정리해 두었습니다. 지금 어느 마을에서 거래가 일어나고 있는지는 마을별 거래 랭킹에서 주 5회 갱신됩니다.

다시 재면 바뀔 숫자, 이미 굳은 숫자

시황을 다루는 글은 시간이 지나면 틀린 글이 됩니다. 그래서 마지막으로, 위 숫자들을 스스로 두 칸에 나눠 두겠습니다. 다음에 같은 창을 재실 분이 무엇을 다시 확인해야 하는지 미리 갈라 놓는 것입니다.

집계 조건: 국토교통부 실거래가 공개 데이터를 SJ Plus가 수집·집계(기준 2026년 7월 20일). 세종 신도심 16개 법정동 아파트 매매가 대상이며, 두 창은 계약일 기준으로 최근 1년(2025-07-20 이상 2026-07-20 미만)과 직전 1년(2024-07-20 이상 2025-07-20 미만)이고 경계에서 겹치는 거래는 없습니다. 표1을 제외한 모든 수치는 거래 경로가 중개거래로 표시된 건만 센 값이며, 평형은 전용면적 내림 기준(84㎡ = 84.00~84.99㎡)입니다. 표3은 두 창 합산 거래가 60건 이상인 평형만 실었고, 나머지는 ‘그 밖의 평형 합’으로 묶었습니다. 중앙값·사분위는 각 창의 거래 전체를 줄 세워 계산했습니다. 계약 해제·정정 신고와 신고 시차 때문에 최근 구간의 수치는 이후 달라질 수 있으며, 위 ‘다시 재면 바뀝니다’ 항목이 그 대상입니다. 이 글은 이미 체결된 계약의 기록일 뿐 앞으로의 거래량이나 가격을 전망하지 않고, 특정 시점의 매수·매도나 임차를 권유하지 않으며, 어떤 평형이나 단지가 더 낫다고 판단하지 않습니다. 원자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 한국부동산원에서 직접 확인하실 수 있습니다.