지금 세종은 어디쯤 — 최근 1년과 직전 1년

이 글의 숫자는 2026년 7월 20일에 쟀습니다.

시황을 다루는 글에서 가장 중요한 정보는 대개 결론이 아니라 저 날짜입니다. 언제 잰 숫자인지 모르면 ‘지금’이라는 말은 아무것도 가리키지 못하니까요. 그래서 이 글은 결론을 먼저 말하는 대신, 무엇을 어디서 어디까지 셌는지부터 못 박고 시작하겠습니다.

그리고 한 가지 더. 이 글은 앞으로를 말하지 않습니다. 지금이 어느 국면인지, 다음에 어디로 갈지는 우리 데이터가 답할 수 있는 질문이 아닙니다. 거래량과 가격을 어떤 관점으로 읽는지는 부동산 시장 지표 읽는 법에 따로 정리해 두었습니다. 여기서는 두 해 치 기록을 나란히 놓기만 합니다.

먼저 두 개의 창을 못 박습니다

이 글에는 창이 두 개 있습니다. 최근 1년은 계약일 기준 2025년 7월 20일부터 2026년 7월 20일 직전까지고, 직전 1년은 2024년 7월 20일부터 2025년 7월 20일 직전까지입니다. 경계를 한쪽만 포함하도록 잘랐기 때문에 같은 거래가 두 창에 겹쳐 들어간 건은 없습니다. 대상은 세종 신도심 아파트 매매이고, 기준이 되는 모수는 중개거래입니다.

직거래를 빼고 세는 이유는 이 글에서 새로 정한 게 아니라 우리가 계산기들에서 이미 쓰던 기준입니다. 당사자끼리 직접 체결한 거래는 가족 간 거래처럼 시세와 상당히 떨어진 값이 섞여 들어오는 일이 있어서, 시세를 다루는 화면에서는 빼 두고 있습니다. 직거래가 왜 따로 표시되는지는 신고가와 직거래에서 다뤘습니다. 아래 표1은 그 두 갈래를 모두 보여 주는 유일한 표입니다.

직거래를 포함한 전 유형 기준으로 보면 최근 1년 219건, 직전 1년 197건이 직거래였습니다. 직거래를 포함한 전 유형을 분모로 두면 각각 5.3%와 4.4%입니다. 아래로는 전부 중개거래 기준이며, 전 유형 숫자는 이 표에서만 씁니다.

거래는 줄었고, 값은 올랐습니다

두 창을 나란히 놓으면 가장 먼저 보이는 건 건수입니다. 중개거래 매매는 최근 1년 3,899건, 직전 1년 4,293건이었습니다. 394건이 줄었고 비율로는 9.2%입니다.

그런데 값은 반대쪽으로 움직였습니다. 전용 84㎡ 매매 중앙값은 최근 1년 6억 2,000만원, 직전 1년 5억 9,000만원이었습니다. 3,000만원, 5.1% 높습니다. 전용 59㎡도 최근 1년 4억 3,200만원, 직전 1년 4억 800만원으로 2,400만원, 5.9% 높습니다. 건수는 줄고 중앙값은 오른 것이 이 두 창 사이에 기록된 일입니다. 이 두 문장 중 하나만 떼어 ‘시장이 이렇다’고 말하면 나머지 하나가 반박합니다. 그리고 줄어든 건수 쪽은 뒤에서 한 번 더 흔들립니다. 두 창이 채워진 정도가 서로 다르기 때문인데, 그 이야기는 아래 ‘최근 1년의 마지막 칸은 아직 자라는 중입니다’에서 따로 하겠습니다.

줄어든 394건이 어디서 줄었는지를 계단으로 이어 보면 이렇습니다.

전용 84㎡ 한 평형에서만 264건이 줄었습니다. 전체 감소분 394건의 3분의 2가 넘습니다. 84㎡ 중개거래는 최근 1년 1,525건, 직전 1년 1,789건으로 14.8% 줄었고, 이는 전체 감소율 9.2%보다 큽니다.

다만 감소율이 가장 큰 평형은 84㎡가 아닙니다. 비율로만 줄 세우면 건수 감소율이 72㎡ 33.3%, 107㎡ 16.7%로 84㎡의 14.8%보다 앞섭니다. 두 평형 모두 두 창을 합쳐도 거래가 100건이 되지 않아 비율이 크게 흔들리는 구간입니다. 84㎡가 눈에 띄는 건 감소율이 아니라 감소한 건수의 크기, 곧 이 평형이 세종에서 가장 많이 거래된다는 사실 때문입니다.

중앙값 하나로는 말할 수 없습니다

중앙값은 줄 세운 거래의 한복판일 뿐입니다. 같은 평형 안에서도 값은 넓게 퍼져 있어서, 가운데 숫자만 옮겨 적으면 그 폭이 통째로 사라집니다. 두 창의 84㎡와 59㎡를 사분위로 펼치면 이렇습니다.

84㎡를 보면 최근 1년의 하위 25% 지점이 5억 2,500만원, 상위 25% 지점이 7억 1,000만원입니다. 같은 평형, 같은 도시, 최근 1년이라는 한 창 안에서만도 1억 8,500만원이 벌어져 있습니다. 직전 1년에는 5억에서 6억 6,000만원까지였습니다. 중앙값이 3,000만원 올랐다는 문장은, 이 넓은 띠가 통째로 조금 위로 옮겨 갔다는 뜻이지 모든 거래가 그만큼 올랐다는 뜻이 아닙니다. 84㎡ 한 평형 안의 값이 왜 이렇게 벌어지는지는 세종 실거래 데이터 읽는 법에서 단지·층·거래 경로로 갈라 봤습니다.

평형별로 방향이 갈립니다

지금까지는 큰 두 평형 이야기였습니다. 두 창을 합쳐 거래가 60건 이상이었던 평형을 전부 늘어놓으면 그림이 한 겹 더 복잡해집니다.

건수부터 보면 방향이 하나가 아닙니다. 55㎡·74㎡·97㎡·101㎡는 최근 1년이 직전 1년보다 많았고, 99㎡·100㎡는 두 창이 같았으며, 나머지는 줄었습니다. 중앙값 쪽은 대체로 올랐지만 예외가 하나 있습니다. 72㎡만 중앙값이 내려갔습니다. 최근 1년 4억 6,000만원, 직전 1년 4억 6,900만원으로 900만원, 1.9% 낮습니다.

다만 이 한 줄을 크게 읽으면 안 됩니다. 72㎡는 최근 1년 28건, 직전 1년 42건이 전부입니다. 이 정도 표본에서는 어느 단지에서 몇 건이 나왔느냐에 따라 중앙값이 쉽게 흔들립니다. 반대쪽 끝에는 74㎡가 있습니다. 최근 1년 5억 1,750만원, 직전 1년 4억 3,000만원으로 8,750만원, 20.3% 차이가 나는데 이 역시 최근 1년 146건, 직전 1년 139건의 기록입니다. 표본이 작은 평형에서는 ‘그 평형의 값이 움직였다’와 ‘그 평형에서 거래된 집들이 달랐다’를 우리 데이터로는 갈라낼 수 없습니다.

그래서 이 표에서 가져갈 것은 개별 평형의 순위가 아니라 모양 자체입니다. 세종 전체가 한 방향으로 움직인 게 아니라, 평형마다 건수와 값이 제각각 갈렸습니다. 어느 평형이 더 나은지를 이 표는 말하지 않습니다.

전체 중앙값에는 평형 구성이 섞여 있습니다

평형을 가리지 않고 전부 합친 매매가 분포도 재 두었습니다. 다만 이 숫자는 다루기가 가장 까다롭습니다.

통합 중앙값은 최근 1년 5억 5,300만원, 직전 1년 5억 3,000만원입니다. 그런데 이 값은 가격만으로 정해지지 않습니다. 어떤 평형이 몇 건씩 거래됐는지에 따라 함께 움직입니다. 84㎡가 전체 중개거래에서 차지한 몫은 최근 1년 39.1%, 직전 1년 41.7%였습니다. 값이 높은 축에 속하는 평형의 몫이 줄었는데도 통합 중앙값은 올라갔습니다. 즉 이 표의 2,300만원 차이는 평형 구성 변화와 평형 내부 값의 변화가 뒤섞인 결과이고, 우리 데이터로 그 둘을 깔끔하게 분리하지는 않았습니다. 평형별로 나눠 본 표3이 더 조심스러운 숫자인 이유입니다.

최근 1년의 마지막 칸은 아직 자라는 중입니다

여기서 이 글에서 가장 중요한 단서를 하나 밝혀 두겠습니다. 두 창은 길이가 같지만 채워진 정도가 같지 않습니다.

우리가 쓰는 시간 축은 계약일입니다. 계약일은 거래가 성사된 날이지 그 거래가 우리에게 도착한 날이 아닙니다. 실거래 신고는 계약 뒤에 이뤄지고, 그 신고가 공개 데이터에 실려 우리 쪽으로 넘어오기까지 시간이 더 걸립니다. 그래서 최근 몇 달의 계약은 아직 다 들어오지 않은 상태입니다. 반면 직전 1년은 이미 채워질 만큼 채워진 구간입니다. 다 찬 구간과 아직 차는 중인 구간을 견주고 있는 셈입니다.

이걸 제가 특히 의식하는 이유는 수집 코드 때문입니다. 우리 수집기는 매일 돌지만 다시 받아오는 범위는 이번 달과 지난달 두 달치뿐입니다. 그러니 자동으로 계속 자라는 칸은 창의 맨 끝 두 달뿐이고, 그보다 앞선 달들은 우리가 그때 받아 둔 상태로 멈춰 있습니다. 늦게 도착한 신고를 앞쪽 달까지 채워 넣으려면 과거 구간을 통째로 다시 받아 오는 별도 작업이 필요하고, 그건 매일 일어나지 않습니다. 아래 표는 최근 1년을 월별로 펼친 것입니다.

양 끝의 두 달은 창에 일부만 걸쳐 있으니 옆 달과 그대로 견주면 안 됩니다. 그 둘을 빼고 보면 가장 높은 달은 2026년 1월(504건)이고, 그 뒤로는 328·330·327·314·285건으로 조금씩 낮아집니다. 이 낮아짐이 계약이 실제로 적었기 때문인지 아직 신고가 덜 들어왔기 때문인지, 지금 시점의 데이터만으로는 갈라낼 수 없습니다. 적어도 마지막 두 달은 앞으로 더 채워질 자리가 남아 있습니다. 그래서 최근 1년의 건수가 직전 1년보다 적다는 기록을 ‘거래가 줄어드는 흐름’으로 읽어서는 안 됩니다. 그 감소분 중 얼마가 신고 시차인지 우리는 아직 모릅니다.

이 글은 우리 화면이 하지 않는 일입니다

만들어 놓고 뒤늦게 깨달은 게 하나 있습니다. 우리 화면에도 시점을 견주는 자리가 없지는 않습니다. 마을별 랭킹은 이번 주 순위에 지난주 대비 변동을 화살표로 붙이고, 월간 브리핑은 전월과 견줍니다. 다만 그 비교의 폭이 전부 주 단위나 달 단위입니다. 작년 같은 구간을 옆에 세워 두는 화면은 하나도 없습니다. 시세를 계산하는 쪽은 더 그렇습니다. 폭락·폭등 스캐너는 최근 1년 안의 고점과 저점을 잡고, 갭 계산기는 최근 60일·120일·180일을 차례로 훑어 평균을 냅니다. 둘 다 창 하나 안에서 답을 냅니다.

그게 잘못됐다는 뜻은 아닙니다. 한 창만 보는 화면은 빠르고, 대부분의 질문에는 그걸로 충분합니다. 다만 ‘작년보다 어떤가’라는 질문에는 답하지 못합니다. 이 글은 그 빈칸을 손으로 한 번 채워 본 기록입니다. 거래량을 더 긴 시간축에서 보고 싶다면 세종 아파트 거래량 15년에 2012년부터의 연도별 기록이 있고, 우리가 모은 데이터 전체가 어떻게 생겼는지는 데이터로 본 세종 종합에 정리해 두었습니다. 지금 어느 마을에서 거래가 일어나고 있는지는 마을별 거래 랭킹에서 매일 갱신됩니다.

다시 재면 바뀔 숫자, 이미 굳은 숫자

시황을 다루는 글은 시간이 지나면 틀린 글이 됩니다. 그래서 마지막으로, 위 숫자들을 스스로 두 칸에 나눠 두겠습니다. 다음에 같은 창을 재실 분이 무엇을 다시 확인해야 하는지 미리 갈라 놓는 것입니다.

집계 조건: 국토교통부 실거래가 공개 데이터를 SJ Plus가 수집·집계(기준 2026년 7월 20일). 세종 신도심 16개 법정동 아파트 매매가 대상이며, 두 창은 계약일 기준으로 최근 1년(2025-07-20 이상 2026-07-20 미만)과 직전 1년(2024-07-20 이상 2025-07-20 미만)이고 경계에서 겹치는 거래는 없습니다. 표1을 제외한 모든 수치는 거래 경로가 중개거래로 표시된 건만 센 값이며, 평형은 전용면적 내림 기준(84㎡ = 84.00~84.99㎡)입니다. 표3은 두 창 합산 거래가 60건 이상인 평형만 실었고, 나머지는 ‘그 밖의 평형 합’으로 묶었습니다. 중앙값·사분위는 각 창의 거래 전체를 줄 세워 계산했습니다. 계약 해제·정정 신고와 신고 시차 때문에 최근 구간의 수치는 이후 달라질 수 있으며, 위 ‘다시 재면 바뀝니다’ 항목이 그 대상입니다. 이 글은 이미 체결된 계약의 기록일 뿐 앞으로의 거래량이나 가격을 전망하지 않고, 특정 시점의 매수·매도나 임차를 권유하지 않으며, 어떤 평형이나 단지가 더 낫다고 판단하지 않습니다. 원자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 한국부동산원에서 직접 확인하실 수 있습니다.