보유세 한눈에 — 재산세·종합부동산세 차이

집과 관련한 세금은 시점마다 다릅니다. 살 때 한 번 취득세를 내고, 팔 때 한 번 양도소득세를 정산합니다. 그 사이, 그러니까 집을 가지고 있는 내내 해마다 돌아오는 세금이 바로 보유세입니다. 한 번 내고 끝나는 게 아니라 매년 마주치기 때문에, 얼마가 어떻게 매겨지는지 큰 틀을 알아 두면 마음이 한결 가볍습니다.

보유세라는 한 단어 안에는 성격이 다른 두 세금이 들어 있습니다. 거의 모든 보유자가 내는 재산세와, 일부에게만 추가로 매겨지는 종합부동산세(종부세)입니다. 이 글은 우리 대부분이 매년 실제로 마주치는 재산세를 중심에 두고, 종부세는 ‘어떤 경우에 추가로 대상이 되는가’만 짚습니다. 본문의 숫자는 모두 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 비율·공제·세율은 해마다 정부 정책에 따라 달라집니다(2026년 6월 기준).

보유세는 왜 둘로 나뉘어 있을까

같은 보유세인데 재산세와 종부세가 따로 있는 이유는 두 세금의 ‘성격’과 ‘걷는 주체’가 다르기 때문입니다. 재산세는 지방세입니다. 집이 있는 지역의 지방자치단체가 걷어 지역 살림에 쓰는 돈으로, 보유했다는 사실 자체에 폭넓게 매겨집니다. 그래서 공시가격이 크든 작든 주택 보유자라면 대부분 대상이 됩니다.

반면 종부세는 국세입니다. 사람이 가진 주택 공시가격을 모두 합산해, 일정 기준(기본공제)을 넘는 고가·다주택 보유에 대해 국가가 추가로 매기는 세금입니다. 말하자면 재산세가 모두에게 깔리는 ‘보편적인 보유 과세’라면, 종부세는 그 위에 일부에게만 얹히는 ‘고액 보유에 대한 누진 부담’인 셈입니다. 둘은 별개의 세금이지만, 종부세를 매길 때 이미 낸 재산세 상당액을 빼 주어 같은 보유에 이중으로 무겁게 매기지 않도록 조정합니다.

그래서 보유세를 가늠할 때 순서는 단순합니다. 먼저 누구나 내는 재산세가 얼마인지 보고, 그다음 내가 종부세까지 대상이 되는 드문 경우에 해당하는지를 확인하면 됩니다. 대부분의 1주택 보유자에게는 첫 단계, 즉 재산세가 보유세의 거의 전부입니다.

재산세는 어떻게 매겨지나

재산세에는 기준이 되는 날이 있습니다. 매년 6월 1일 현재 그 집을 소유한 사람이 그해 재산세를 냅니다. 그래서 6월 1일을 전후해 집을 사고팔면 누가 그해 재산세를 부담하는지가 갈립니다. 이 날을 과세기준일이라고 부릅니다.

세액은 공시가격에서 바로 나오는 게 아니라 몇 단계를 거칩니다. 먼저 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하고, 거기에 구간별 세율을 적용해 산출세액을 계산합니다. 예를 들어 공시가격 6억 원인 집에 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은 3.6억 원이 됩니다. 다만 공정시장가액비율은 정부가 해마다 조정하고, 1세대 1주택에는 더 낮은 비율이 적용되기도 하므로 60%는 고정값이 아닙니다.

세율은 과세표준이 클수록 조금씩 높아지는 누진 구조입니다. 1세대 1주택에는 부담을 덜어 주는 특례 세율이 적용되기도 합니다. 여기에 도시지역분이나 지방교육세 같은 항목이 더해져 최종 고지액이 정해지므로, ‘공시가격 × 어떤 한 비율’로 딱 떨어지지 않는다는 점만 기억하면 됩니다.

공시가격이 갑자기 크게 오른 해에도 재산세가 그만큼 한꺼번에 뛰지는 않습니다. 전년에 견줘 일정 선 이상으로는 오르지 못하게 막는 세부담 상한이 있기 때문입니다. 납부는 주택분의 경우 보통 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다(세액이 적으면 한 번에 내기도 합니다). 정확한 고지 금액은 매년 지자체가 보내는 고지서나 위택스에서 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

종합부동산세는 ‘이런 경우’만

종부세는 모두가 신경 쓸 세금은 아닙니다. 핵심은 합산과 기본공제입니다. 한 사람이 전국에 가진 주택 공시가격을 모두 더한 다음, 거기서 기본공제를 빼고도 남는 금액이 있을 때만 대상이 됩니다. 현재 기준 기본공제는 1세대 1주택자라면 12억 원, 그 밖의 경우(다주택 등)라면 사람마다 9억 원으로 알려져 있습니다. 이 공제액 역시 정책에 따라 바뀌는 값입니다.

계산 방식은 재산세와 닮았지만 한 단계가 더 있습니다. 합산한 공시가격에서 먼저 공제를 빼고, 남은 ‘넘은 만큼’에만 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 그래서 공시가격 합계가 공제액 이하라면 과세표준이 0이 되어 종부세는 나오지 않습니다. 1세대 1주택자에게는 고령자·장기보유에 따른 세액공제처럼 부담을 더 줄여 주는 장치도 있습니다.

정리하면 종부세는 ‘공시가격을 합쳐 보니 기준을 넘는’ 비교적 드문 경우에 매겨지는 세금입니다. 집 한 채를 평범한 가격대에 보유하고 있다면 대부분 종부세보다는 재산세에 집중하면 됩니다. 본인이 대상인지 헷갈린다면 국세청 자료나 홈택스, 세무 전문가의 확인을 거치는 편이 안전합니다.

세종에서 보유세를 가늠할 때

세종 신도심의 1세대 1주택 보유자라면, 현실적으로 매년 마주치는 보유세는 대체로 재산세입니다. 종부세는 합산 공시가격이 1주택 기본공제(현재 12억)를 넘어야 대상이 되는데, 세종 신도심 아파트의 공시가격은 다수가 그 선 아래에 있는 경우가 많기 때문입니다. 게다가 공시가격은 보통 실제 거래 시세보다 낮게 매겨지므로, 시세가 12억에 가깝더라도 공시가격 기준으로는 더 여유가 생기는 경우가 흔합니다.

여기서 한 가지는 좌표로 보여 드릴 수 있고, 한 가지는 보여 드릴 수 없습니다. 보여 드릴 수 있는 것은 실거래가 쪽 분포입니다. 세종 신도심 아파트 매매를 전 기간·전 평형· 거래 경로 무관으로 세면 35,059건이고 그 중앙값은 4억 6,300만원인데, 10억 미만이 97.66%를 차지합니다. 위로 남는 것은 10억 이상 819건, 그중에서도 15억 이상은 55건뿐입니다(저희가 국토교통부 실거래 신고를 모아 집계한 값 · 기준일 2026년 7월 26일). 세종에서 오가는 매매는 열 건 중 아홉 건 이상이 10억 아래에 있다는 뜻입니다.

보여 드릴 수 없는 것은 정작 보유세가 쓰는 숫자, 즉 공시가격입니다. 저희 데이터에는 공시가격이 없습니다. 국토교통부 실거래 신고를 받아 적을 뿐이라, 같은 집의 공시가격이 얼마로 매겨졌는지는 저희 화면에 없습니다. 그래서 위 분포는 보유세 계산의 근거가 아니라 참고 좌표로만 쓰셔야 합니다. 공시가격은 보통 실거래 시세보다 낮게 매겨지므로, 실거래 분포는 공시가격 쪽 위치를 가늠하는 바깥 울타리 정도의 역할을 합니다. 값들이 어느 계단에 얼마나 서 있는지는 세종의 가격 사다리에 전 계단을 펼쳐 두었습니다.

하나 더 고백할 것이 있습니다. 이 글이 앞에서 짚은 과세기준일 6월 1일은 ‘그날 그 집을 갖고 있던 사람’을 가리키는데, 저희 표에서 거래에 관한 날짜는 계약일 하나뿐입니다. 특정한 하루에 누가 그 집을 갖고 있었는지는 저희가 알 수 없습니다. 6월 1일을 며칠 앞두고 잔금을 치른 집이 세종에 몇 채였는지도, 그래서 그해 재산세를 누가 부담했는지도 저희 데이터로는 답이 나오지 않습니다. 저희는 거래를 세는 서비스이고, 보유세는 보유를 묻기 때문입니다.

물론 이는 일반적인 경향일 뿐, 단지·평형·시점에 따라 다르고 집을 둘 이상 보유한 경우에는 합산 기준이 달라져 종부세 대상이 될 수 있습니다. 보유세는 집을 살 때 내는 취득세, 팔 때 정산하는 양도세와 함께 봐야 전체 그림이 보입니다. 갈아탈 때 새로 드는 취득세·갈아타기 비용과, 팔 때의 양도소득세 1세대 1주택 비과세를 보유세와 나란히 두면, 한 집을 사고·갖고·파는 동안 마주치는 세금 전체를 한눈에 그려 볼 수 있습니다.

핵심 용어 한 줄 사전

보유세는 용어가 곧 진입장벽입니다. 헷갈릴 때 돌아와 볼 수 있게, 이 글에 나온 핵심 용어를 한 줄씩 정리했습니다.

보유세

집을 가지고 있는 동안 매년 내는 세금을 묶어 부르는 말. 재산세와 종합부동산세가 여기에 들어갑니다.

재산세

보유 사실에 매겨지는 지방세. 주택 보유자라면 공시가격 크기와 상관없이 대상입니다.

종합부동산세

보유 주택 공시가격을 사람별로 합산해 기본공제를 넘는 일부에게 추가로 매기는 국세입니다.

공시가격

정부가 매기는 주택의 가격. 보유세 계산의 출발점이며, 보통 실제 거래 시세보다 낮게 책정됩니다.

공정시장가액비율

공시가격에서 과세표준을 정할 때 곱하는 비율. 정부가 정책에 따라 조정하는 변동값입니다.

과세표준

세율을 곱하기 직전의 금액. 재산세는 공시가격에, 종부세는 공제를 뺀 금액에 비율을 곱해 구합니다.

본 글은 보유세(재산세·종합부동산세)의 큰 개념을 이해하기 위한 일반 정보이며, 특정 단지·시점의 거래나 투자를 권유하지 않습니다(제도 설명은 2026년 6월 기준). 본문에서 계산 과정에 대입한 숫자(공정시장가액비율 60%, 공시가격 6억·과세표준 3.6억, 공시가격 15억·과세표준 1.8억 등)는 구조를 보여 주기 위한 예시이고 실제 세액이 아닙니다. 기본공제 12억·9억처럼 법에 정해진 기준값은 예시가 아니지만, 그 값과 비율·세율은 해마다 바뀌므로 현행 여부를 직접 확인하셔야 합니다. 공정시장가액비율, 기본공제, 세율, 세부담 상한, 각종 공제·특례는 해마다 정부 정책에 따라 달라지며, 1주택·다주택 여부와 개별 사정에 따라 결과가 크게 갈립니다. 실제 세액과 대상 여부는 지자체 고지서·위택스(재산세), 국세청·홈택스(종부세)에서 직접 확인하고, 필요하면 세무 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

위 문장의 ‘모든 숫자’는 법정 기준과 개념 예시를 가리킵니다. 본문에서 인용한 세종 실측치(매매 35,059건 · 중앙 4억 6,300만원 · 10억 이상 819건 2.3% · 15억 이상 55건 0.16%)는 성격이 다릅니다. 이 값은 국토교통부 실거래 신고를 SJ Plus가 수집·집계한 것으로 2026년 7월 26일 기준이며(창 = 전 기간·전 평형·거래 경로 무관), 신고 시차와 정정으로 달라질 수 있습니다. 무엇보다 실거래가는 공시가격이 아닙니다. 보유세는 공시가격에서 출발하고 저희 데이터에는 공시가격이 없으므로, 이 분포로 재산세·종부세의 세액이나 대상 여부를 판단하실 수는 없습니다.

참고 자료 · 국세청 (종합부동산세 과세 대상·기본공제·세액공제) · 행정안전부 (재산세 과세기준·지방세 제도) · 위택스 (재산세 고지·납부 조회)