세종 아파트 매매, 열두 줄에 한 줄은 해제됐다 — 2020년 2월 이후 해제 거래 2,030행

2026년 9월 26일, 저희 수집 코드가 국토교통부 매매 자료의 두 칸을 한 번도 읽지 않고 있었다는 것을 확인했습니다. 해제 여부와 해제 사유 발생일입니다. 국토부는 계약이 해제돼도 그 줄을 지우지 않습니다. 해제 여부 칸에 ‘O’ 한 글자를 적어 둘 뿐입니다. 그 칸을 보지 않는 수집기는 해제된 계약을 체결된 계약과 똑같이 저장합니다.

원본과 한 줄씩 맞춘 결과, 해제된 매매 706행이 저희 표에 정상 거래처럼 들어 있었습니다. 단지 화면의 가격 흐름과 거래 목록이 그 행들을 다른 거래와 구별 없이 썼습니다. 아래는 그 칸을 처음부터 다시 받아 세종 아파트 매매의 해제 기록 전체를 펼친 결과입니다.

해제 표시는 2020년 2월 21일 계약분부터 있습니다

해제 신고 의무는 『부동산 거래신고 등에 관한 법률』 제3조의2에서 나옵니다. 2019년 8월 20일 신설되어 2020년 2월 21일부터 시행된 조항으로, 신고한 거래계약이 해제·무효·취소되면 그 확정일부터 30일 안에 신고해야 합니다.

자료가 이 날짜를 그대로 보여 줍니다. 계약월 2011년 1월부터 2026년 9월까지 189개월 치, 세종시 전체 59,571행을 받았을 때 해제 표시가 붙은 가장 이른 계약일이 정확히 2020년 2월 21일이었습니다. 그보다 앞선 계약에는 해제 표시가 한 줄도 없습니다. 그 시절 해제가 없었다는 뜻이 아닙니다. 자료로는 알 수 없다는 뜻입니다. 그래서 이 글의 비율은 모두 계약일 2020년 2월 21일 이후만 모수로 삼습니다.

그 구간에서 저희 수집 기준, 곧 이름에 ‘N단지’가 붙은 아파트이면서 도심형 주택이 아닌 행은 24,850행이고, 그중 2,030행(8.17%)에 해제 표시가 있습니다. 읍·면까지 넣은 세종시 전체로 넓히면 33,040행 가운데 2,517행, 7.62%입니다.

해마다 다른 해제율

가장 높은 해가 2020년 14.12%, 가장 낮은 해가 2022년 4.47%입니다. 2024년에 9.10%로 다시 오른 뒤 2025년도 8.32%를 유지했습니다. 2026년 4.83%는 아직 닫힌 값이 아닙니다. 아래에서 보듯 해제는 계약 뒤 몇 달에 걸쳐 들어오기 때문에, 올해 계약분의 해제 표시는 앞으로 더 늘어납니다.

2020년 12월 19일, 두 단지의 324행

2020년의 14.12%는 하루가 크게 끌어올린 값입니다. 고운동 가락마을 6단지와 7단지에는 계약일이 2020년 12월 19일인 행이 두 단지 합쳐 325행(6단지 244행, 7단지 81행) 있고, 그중 324행에 해제 표시가 붙어 있습니다. 324행 가운데 300행은 해제 사유 발생일까지 같습니다. 2021년 10월 22일, 계약일로부터 307일 뒤입니다.

값도 한곳에 모여 있습니다. 12월 19일 해제 행의 가격 중앙값은 1억 9,475만원이고, 같은 단지·같은 전용면적대에서 그날 이전에 가장 비쌌던 정상 거래의 32.73%(중앙값)였습니다. 2020년 해제 707행 가운데 324행이 이 하루치입니다. 두 단지의 그 하루를 빼면 2020년 해제율은 8.18%, 전 구간 해제율은 6.96%로 내려갑니다.

동별 순위도 뒤집힙니다. 수집 기준 전체로는 고운동이 14.39%로 16개 동 가운데 가장 높지만, 이 325행을 빼면 6.19%로 14위입니다. 가장 낮은 동은 어느 쪽으로 보나 집현동 5.14%입니다. 이 거래들이 왜 한날 계약되고 한날 해제됐는지는 자료가 말해 주지 않습니다. 국토부 매매 자료에는 해제의 사유를 적는 칸이 없습니다.

해제는 몇 달 뒤에 옵니다

계약일에서 해제 사유 발생일까지의 시간을 2,030행 전부에 대해 구하면 중앙값이 47.5일입니다. 가운데 절반은 17일에서 116.75일 사이에 있고, 30일 안에 해제 사유가 생긴 것은 765행(37.68%)뿐입니다. 1년을 넘긴 것이 59행이고, 가장 늦은 한 건은 1,405일 뒤였습니다. 12월 19일의 두 단지 행을 빼면 중앙값은 35.5일로 줄어듭니다.

짝이 있는 해제, 짝이 없는 해제

해제 행 옆에는 자주 같은 계약일·같은 금액·같은 층·같은 면적·같은 단지명의 정상 행이 함께 올라와 있습니다. 2,030행 가운데 1,106행(54.48%)이 그렇고, 2021년 이후 계약만 보면 그 비율이 70.29%로 높아집니다. 그 정상 행이 해제된 바로 그 집의 다시 맺은 계약인지는 표만으로 확정할 수 없습니다. 해제 행 2,030행은 전부 동 칸이 비어 있어서입니다.

저희는 이 둘을 다르게 다룹니다. 같은 조건의 정상 행이 있으면 그 정상 행을 거래로 남기고, 짝이 없는 해제만 가격 기록에서 뺍니다. 짝 없는 해제는 924행이고, 저희 식별 열쇠(계약일·금액·층·면적·단지명)로 접으면 708개입니다. 세종시 전체로 넓히면 이 수가 966개가 됩니다.

해제된 가격이 유난히 높았을까

해제 거래라면 그 전 최고가를 훌쩍 넘긴 값이 많으리라고 짐작하기 쉽습니다. 2021년 이후 계약을 대상으로 각 거래를 같은 단지·같은 전용면적대의 이전 정상 거래 최고가와 견줬습니다. 2020년의 한날 묶음이 비교를 흔들지 않도록 2020년은 넣지 않았습니다.

이전 거래와 견줄 수 있는 2021년 이후 해제 표시 거래 1,310행 가운데 이전 최고가를 넘은 것은 41행(3.13%)이고, 짝 없는 해제로 좁혀도 384행 중 15행(3.91%)입니다. 정상 거래 2.35%와의 차이는 2%포인트가 안 되고, 이전 최고가 대비 가격의 중앙값도 해제 거래 67.79%, 정상 거래 68.93%로 거의 같습니다. 짝 없는 해제의 15행은 차이를 가르기엔 적은 수입니다. 신고가가 몇 건이고 어디서 나왔는지는 세종 신고가 데이터편이 다룹니다.

거래 경로별로는 이렇습니다. 중개인지 직거래인지가 적히는 2021년 11월 이후 계약에서 중개거래는 17,333행 중 1,204행(6.95%), 직거래는 942행 중 50행(5.31%)이 해제됐습니다.

저희 표에서 지운 706행

짝 없는 해제 708개 가운데 706개가 저희 표에 있었습니다. 나머지 2개는 지울 때 저희 표에 같은 열쇠의 행이 없었습니다. 지운 706행을 계약 연도로 나누면 2020년 320행, 2021년 51행, 2022년 37행, 2023년 64행, 2024년 77행, 2025년 112행, 2026년 45행입니다. 2020년 320행 가운데 121행이 12월 19일 두 단지의 행인데, 해제 행 324행이 저희 식별 열쇠로는 121개로 접혀 있었습니다. 열쇠에 동과 호수 칸이 없어서 같은 날 같은 값·같은 층·같은 면적의 서로 다른 신고 행이 한 행으로 합쳐집니다.

706행 중 672행은 해제 사유 발생일이 저희 표에 처음 들어온 날보다 앞섭니다. 해제 사유가 이미 생긴 뒤에 저장된 행들입니다. 706행 가운데 606행은 2026년 2월 25일 하루에 저희 표에 들어왔습니다. 저희는 지우기 전에 706행의 모든 칸을 백업 파일로 남겼습니다.

지금 수집기는 세 가지를 합니다. 해제 표시가 붙은 행은 저장하지 않습니다. 이번 달과 지난달 자료를 받을 때 같은 조건의 정상 행이 없는 해제를 저희 표에서 지웁니다. 그리고 실행할 때마다 시간 여유가 있으면 2~13개월 전 가운데 한 달을 다시 받아 그사이 새로 들어온 해제를 지웁니다. 수집은 한국 시간 화요일부터 토요일까지 오전 6시에 돕니다.

이 재조회가 닿지 않는 거리도 있습니다. 해제 사유가 계약 달로부터 14개월 이상 지난 달에 생긴 행이 수집 기준 2,030행 중 52행이고, 2021년 이후 계약 1,323행 중에서는 11행입니다. 이런 늦은 해제는 신고가 올라와도 지금 코드가 다시 받는 범위 밖이라 저희 표에서 지워지지 않습니다. 13개월째에 생긴 해제도 신고가 늦으면 같은 처지가 됩니다.

실거래 한 줄을 읽을 때

1. 계약일이 최근 몇 달 안인 줄은 아직 닫히지 않은 기록으로 읽습니다. 해제 사유의 중앙값이 계약 뒤 47.5일이고, 30일 안에 생긴 해제는 37.68%에 그칩니다.
2. 같은 날 같은 값·같은 면적의 줄이 여러 개 몰려 있으면 한 줄씩이 아니라 한 덩어리로 봅니다. 2020년 12월 19일의 두 단지처럼, 덩어리 하나가 한 해의 비율과 한 동의 순위를 통째로 바꿉니다.
3. 한 건의 사실관계가 중요하면 국토부 공개시스템 원본에서 붉은 해제 표시와 같은 조건의 정상 줄이 있는지를 함께 봅니다. 결과 표를 읽는 순서는 국토부 실거래가 조회·활용법에 있습니다.