로열층은 얼마짜리인가 — 세종 층수 프리미엄 실측

우리 갭 계산기를 돌리는 코드에는 이런 줄이 하나 있습니다.

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3층 미만 거래는 대표가 계산에서 버린다는 뜻입니다. 폭락·폭등 스캐너에도 같은 취지의 줄이 하나 더 있습니다. 1층과 2층에서 체결된 실거래를 통째로 빼고 시세를 냅니다.

기능을 만들 때는 “저층은 값이 다르니까”라는 한 문장으로 넘어갔습니다. 그런데 그 한 문장은 얼마짜리 문장일까요. 세종에서 ‘로열층’이라 부르는 감(感)의 언어를 우리 실거래 데이터로 환산해 봤습니다. 그리고 그 과정에서 이 축이 생각보다 훨씬 부실하다는 것을 알게 됐습니다.

절대 층으로 재면, 계단이 보인다

기준은 최근 1년(2025년 7월 14일~2026년 7월 14일) 세종시 아파트 매매 실거래입니다. 직거래까지 포함한 전 유형 4,125건에서 직거래 221건을 뺀 중개거래 3,904건이 이 글 전체의 모수입니다. 직거래를 빼는 이유는 신고가와 직거래 편에 적었습니다. 층이 0으로 들어온 거래는 이 창에 1건뿐이라 제외했습니다.

세종 매매의 주력인 84㎡(1,525건)와 59㎡(1,277건)를 층 구간으로 갈라 중앙값을 냈습니다.

1~2층과 3층 이상을 갈라 보면 값이 선명해집니다. 84㎡는 1~2층 5.80억 대 3층 이상 6.25억(1,438건)으로 0.45억, 7.2% 낮습니다. 59㎡는 3.85억 대 4.35억(1,177건)으로 0.50억, 11.5% 낮습니다. 금액은 84㎡가 크지만, 비율로는 작은 평형에서 저층 할인이 더 깊습니다.

‘로열층’이라는 말이 가리키는 위쪽 끝도 잽니다. 84㎡ 21층 이상은 6.67억으로 3~5층(6.00억)보다 0.67억 높습니다. 다만 이 계단은 곧게 오르지 않습니다. 84㎡ 11~20층 중앙값(6.20억)은 바로 아래 구간인 6~10층(6.30억)보다 낮습니다. 층이 한 칸 오를 때마다 값이 한 칸 오르는 그림은, 적어도 세종 실거래에는 없습니다.

그런데 ‘15층’은 대체 어디인가

여기서 이 글의 진짜 문제가 시작됩니다. 20층짜리 단지의 15층과 35층짜리 단지의 15층은 같은 층이 아닙니다. 앞은 꼭대기 근처고, 뒤는 중간입니다. 그런데 우리 데이터베이스에는 단지 총층수 컬럼이 없습니다. 단지 정보 테이블이 가진 것은 법정동·마을명·단지번호·정식명칭·세대수·준공월뿐입니다. 국토부 실거래 데이터도 거래된 층만 알려 줄 뿐, 그 건물이 몇 층까지 있는지는 알려 주지 않습니다.

그래서 근사했습니다. 그 단지의 거래 기록에 지금까지 등장한 가장 높은 층을 총층수 대신 썼습니다. 매매·전세·월세를 전부 합친 전 기간 거래 기록 기준으로, 157개 단지의 기록상 최고층은 중앙값 27층, 가장 낮은 곳이 10층, 가장 높은 곳이 48층이었습니다. 물론 근사입니다. 꼭대기 층이 한 번도 거래되지 않은 단지라면 실제 총층수는 이보다 높습니다. 그 오차를 안고 가는 대신, 층이라는 축을 하나의 자 위에 펴 볼 수 있게 됩니다.

그 자 위에 ‘15층’을 찍어 봤습니다. 최근 1년 84㎡ 거래 중 15층은 62건인데, 이 62건이 각자의 단지에서 차지한 위치는 아래에서 44%부터 꼭대기(100%)까지 흩어져 있었습니다. 중앙값은 53%입니다. 같은 ‘15층’이라는 단어가 어떤 사람에게는 딱 중간층이고, 어떤 사람에게는 최상층입니다.

상대층으로 재면, 계단이 사라진다

축을 바꿔 다시 쟀습니다. 절대 층수 대신 상대층(그 층 ÷ 그 단지의 기록상 최고층)으로 84㎡ 거래를 나눴습니다. 아래에서부터 상대 위치 20%씩 다섯 구간으로 자른 중앙값은 6.00억 · 6.40억 · 6.30억 · 6.00억 · 6.23억이었습니다. 맨 아래 구간(322건)과 맨 위 구간(153건)의 차이는 0.23억. 앞서 절대 층에서 보였던 계단이 거의 평평해집니다.

이유는 이렇습니다. 세종에서 30층 너머로 올라가는 단지와 15층에서 끝나는 단지는 지어진 시기도, 동네도 다릅니다. 절대 층으로 줄을 세우면 ‘21층 이상’ 칸에는 애초에 고층 단지의 거래만 들어옵니다. 즉 절대 층의 계단에는 층의 값과 단지의 값이 섞여 있습니다. 반대로 상대층으로 줄을 세우면 이번엔 비싼 단지의 저층과 싼 단지의 고층이 같은 칸에 들어와 서로를 지웁니다. 어느 쪽도 ‘층 그 자체의 값’을 깨끗하게 보여 주지 못합니다.

같은 단지 안에서 재면, 다시 나타난다

층의 값을 보려면 단지를 고정해야 합니다. 같은 단지, 같은 84㎡ 안에서 1~2층과 3층 이상의 중앙값을 비교했습니다. 최근 1년 창으로는 단지별 저층 표본이 너무 적어서, 이 비교만 최근 3년(2023년 7월 14일~2026년 7월 14일) 창으로 넓혔습니다. 그 3년 창의 매매 중개거래는 11,049건이고, 그중 층이 유효한 11,045건을 썼습니다. 저층 3건 이상, 3층 이상 10건 이상이 모두 있는 단지만 남기니 3년 창에서 44개 단지가 걸렸습니다.

그 3년 창 44곳 중 43곳에서 저층이 쌌습니다. 3년 창 44곳 전체의 할인율 중앙값은 5.8%, 절반의 단지가 4.3%~8.9% 사이에 들어옵니다. 가장 깊은 곳은 가재마을 11단지로, 저층 4.65억(3건) 대 3층 이상 5.42억(26건) — 14.2%입니다. 가재마을 12단지 12.4%, 도램마을 15단지 12.0%가 뒤를 잇습니다. 반면 새뜸마을 6단지는 1.0%로, 사실상 층을 가리지 않았습니다.

예외가 한 곳 있습니다. 가락마을 19단지는 저층 중앙값이 5.90억으로 3층 이상(5.00억, 39건)보다 18.0% 높았습니다. 다만 저층 거래가 4건뿐이고 그중 두 건이 6억대라 중앙값을 끌어올렸습니다. 4건짜리 표본 하나로 “저 단지는 저층이 비싸다”고 말할 수는 없습니다. 이 한 곳은 결론이 아니라 표본의 한계로 읽는 것이 정직합니다.

정리하면 저층 할인은 있지만, 하나의 숫자가 아닙니다. 저층이 싼 43곳 안에서만 봐도 할인이 1%인 단지와 14%인 단지가 같은 도시에 함께 있습니다.

같은 데이터를 세 번 쟀더니

같은 실거래를, 같은 평형에서, 세 번 쟀습니다. 답이 세 번 다릅니다. 층은 분명히 값을 가르는 축이지만, ‘몇 층인가’라는 질문은 ‘총 몇 층 중 몇 층인가’ 없이는 반쪽짜리 질문이기 때문입니다.

그래서 우리는 저층을 뺀다

서두의 코드 한 줄로 돌아옵니다. 갭 계산기는 3층 미만 거래를 빼고 단지·평형별 대표가를 냅니다. 폭락·폭등 스캐너도 2층 이하를 뺍니다. 이유는 이제 숫자로 말할 수 있습니다. 84㎡ 저층은 3층 이상보다 7.2%, 59㎡는 11.5% 낮게 체결됩니다. 저층 거래 한 건이 그달의 유일한 거래로 들어오면 그 단지의 시세는 실제보다 낮게 찍힙니다. 대표가를 뽑는 자리에서는 그 왜곡을 감수하는 것보다 빼는 편이 낫다고 판단했습니다.

재미있는 건, 그 ‘저층’의 경계가 우리 코드 안에서도 하나가 아니라는 점입니다. 갭 계산기는 계산에서 3층 미만을 빼는데, 같은 파일에서 전세 거래의 층에 이름표를 붙이는 함수는 5층 이하를 “저층”이라 부릅니다. 정직하게 덧붙이면, 그 이름표는 지금 화면 어디에도 나오지 않습니다. 만들어서 DB에 쌓아 두기만 하고 쓰지 않고 있습니다. 단지 상세 차트를 그리는 코드는 또 다릅니다 — 거기서는 1~2층만 저층으로 분류합니다. 층이 0으로 들어온 미상 거래는 저층이 아니라 일반으로 두는데, 전 기간 매매 34,960건 중 층 미상은 7건(0.02%)뿐이라 어느 쪽으로 분류해도 결과는 같습니다.

경계가 세 개인 이유는 하는 일이 다르기 때문입니다. 값을 계산할 때 빼는 일과, 눈에 보이게 표시하는 일은 다른 문제입니다. 그래서 단지 상세 차트에서는 저층 거래를 지우지 않고 색으로 구분합니다. 직거래는 빨강, 저층은 청록입니다. 그리고 그 점들을 아예 빼고 흐름만 보고 싶은 사람을 위해 토글 스위치를 하나 뒀습니다. 계산할 때는 우리가 판단하지만, 눈으로 볼 때는 읽는 사람이 판단하게 두는 편이 옳다고 생각했습니다.

이 결론이 뒤집히는 조건

세종 실거래에서 저층 할인은 실재합니다. 84㎡ 7.2%, 59㎡ 11.5%, 같은 단지 안에서 다시 재면 최근 3년 44곳의 중앙값 5.8%. 다만 그 크기는 저층이 싼 43곳 안에서도 1.0%에서 14.2%까지 벌어지고, 층을 상대 위치로 바꿔 재면 계단은 거의 사라집니다. ‘로열층’은 값을 가진 말이지만, 그 값은 하나가 아니고 우리가 가진 데이터로는 절반만 잴 수 있습니다.

어느 층을 고를지는 이 글이 답할 문제가 아닙니다. 소음도, 조망도, 엘리베이터 대기 시간도 우리 데이터에는 없습니다. 데이터가 하는 일은 기록을 보여 주는 것이고, 선택은 읽는 사람의 몫입니다. 세종 실거래를 층이 아닌 다른 축으로 보고 싶다면 동네별 프로필과 데이터를 읽는 법이 있고, 원본을 직접 확인하려면 국토부 실거래가 조회법을 보시면 됩니다.

위 결론은 아래 셋 중 하나만 채워져도 다시 써야 합니다.

• 단지 총층수 데이터가 생기면

  지금의 상대층은 ‘거래된 적 있는 최고층’이라는 근사 위에 서 있습니다. 진짜 총층수로 다시 재면 상대층 곡선이 달라질 수 있습니다.

• 저층 표본이 두터워지면

  최근 1년 84㎡ 1~2층 거래는 87건뿐입니다. 단지 내 비교가 가능한 단지도 3년을 통째로 써서 겨우 44곳이었습니다.

• 층 외의 조건이 데이터에 들어오면

  향·동·조망·필로티·테라스는 국토부 실거래 데이터에 없습니다. 지금의 ‘저층 할인’에는 그 조건들이 뒤섞여 있습니다.

집계 조건 — 국토교통부 실거래가 공개 데이터를 SJ Plus가 수집·집계(기준 2026년 7월). 기본 모수 = 계약일 2025년 7월 14일~2026년 7월 14일 세종시 아파트 매매 중개거래 3,904건(직거래 제외, 층 미상 제외). 단지 내 저층 할인 비교만 2023년 7월 14일부터의 3년 창(매매 중개거래 11,049건 중 층 유효 11,045건)을 썼습니다. 면적은 전용면적 소수점을 버린 정수 기준(84㎡·59㎡), 대푯값은 모두 중앙값입니다. 표기 금액은 소수점 둘째 자리에서 반올림했습니다(84㎡ 6~10층 중앙값은 원값 6.295억을 6.30억으로 적었습니다). 기록상 최고층은 실제 총층수가 아니라 그 단지 거래 기록에 등장한 최고층입니다. 신고 기한과 해제 거래 때문에 최근 구간의 수치는 이후 갱신될 수 있습니다. 이 글은 특정 층·단지의 매수·매도를 권유하지 않으며, 장래 가격을 예측하지 않습니다. 원본 확인은 국토교통부 실거래가 공개시스템, 시장 통계는 한국부동산원에서 하실 수 있습니다.