2년 전 전세 보증금, 같은 단지 다음 계약이 채워 줬나 — 세종 10년에 두 번 온 골짜기

전세 만기가 두 달 앞으로 다가오면 셈이 하나 생깁니다. 2년 전 이 집에 넣은 보증금만큼, 같은 단지에서 지금도 전세 계약이 맺어지고 있을까. 집주인에게는 다음 계약 보증금으로 돌려줄 돈을 맞출 수 있느냐의 문제이고, 세입자에게는 그 돈이 제때 돌아오느냐의 문제입니다. 세종에서는 지난 열 해 동안 이 셈이 크게 어긋난 때가 두 번 있었습니다.

2023년 갱신 계약에서 보증금이 어떻게 됐는지는 전세 갱신 보증금 편이 국토부 계약 구분 칸으로 계약 하나하나를 따라가 말했습니다. 이 글은 그 칸이 없던 해까지 거슬러 올라가, 2016년부터 열 해 동안 같은 단지의 전세 계약을 2년 전 계약과 견줍니다.

자: 같은 단지, 같은 평형, 2년 전 같은 반기

저희 갭 계산기가 단지·평형마다 보여 주는 전세 값은 최근 180일에 맺은 3층 이상 계약의 평균 하나입니다(그 기간 기록이 없으면 1년). 오늘의 수준은 보이지만 2년 전과의 거리는 거기에 없습니다. 그래서 이 글은 단지마다 반기(1~6월, 7~12월) 하나와 그 24개월 전 같은 반기를 짝지었습니다. 평형은 계산기와 같이 전용면적의 소수점 아래를 버린 정수부가 84인 84㎡대만 봅니다.

두 반기 모두 계약이 5건 이상인 단지만 짝이 섭니다. 단지마다 두 반기의 중앙값을 견줘, 이번 반기 중앙값이 2년 전보다 낮으면 ‘낮아진 단지’로 셉니다. 변화율과 차액은 단지별 값의 가운데 값입니다. 쓴 계약은 2026년 8월까지 맺어진 84㎡대 전세 30,966건이고, 여기에는 입주 1년 안에 맺은 계약도, 신규 계약과 갱신 계약도 함께 들어 있습니다. 두 가지는 뒤에서 따로 걷어 냅니다.

2015년까지는 짝이 서는 단지가 반기마다 다섯 곳 이하라 표는 2016년 상반기부터 시작합니다. 그 앞에서는 2015년 하반기에 짝이 선 5곳이 모두 2년 전보다 낮았습니다(가운데 −20.0%, 금액으로 4,000만원 낮음). 다섯 곳의 기록으로는 세종 전체의 흐름이라 하기 어려워, 이 글이 세는 골짜기에는 넣지 않았습니다.

첫 골짜기: 2018년, 높아진 단지가 없던 두 반기

2018년 상반기에는 짝이 선 26곳 가운데 25곳, 하반기에는 28곳 가운데 27곳이 2년 전 같은 반기보다 낮게 계약했습니다. 남은 한 곳씩은 2년 전과 같았고, 높아진 단지는 두 반기 모두 없었습니다. 변화율의 가운데 값은 −21.8%와 −21.6%, 금액으로는 4,500만원과 5,000만원 낮았습니다. 가장 많이 낮아진 단지는 상반기 −27.5%, 하반기 −30.0%였습니다. 2018년 상반기에 짝이 선 단지는 고운·아름·도담·종촌·한솔·소담 여섯 동에 있었고, 여섯 동 모두에서 낮아진 단지가 나왔습니다.

2018년 상반기의 2년 전 창인 2016년 상반기에는 사용승인 1년이 안 된 단지의 계약이 섞여 있습니다. 입주 초기 전세가 어땠는지는 입주장 전세 편에서 따로 다뤘고, 여기서는 그 계약을 걷어 냅니다. 사용승인 뒤 12개월 안(사용승인 전 포함)에 맺은 계약을 두 반기에서 모두 빼고 다시 각 5건 이상인 단지만 남기면, 2018년 상반기는 18곳 가운데 17곳이 2년 전보다 낮았고 가운데 값은 −22.6%였습니다. 하반기는 빼도 28곳 가운데 27곳 그대로였습니다. 짝이 서는 단지 수는 줄었지만 낮아진 몫은 거의 그대로입니다.

이 골짜기는 국토부 자료에 계약 구분 칸이 생긴 2021년 6월보다 앞선 일이라, 갱신 계약을 따로 걷어 볼 방법이 없습니다. 59㎡대로 같은 계산을 해도 골짜기는 같은 두 반기에 섰습니다.

둘째 골짜기: 네 반기 동안

두 번째는 더 길었습니다. 2022년 하반기에는 짝이 선 64곳 가운데 55곳(85.9%), 2023년 상반기에는 67곳 가운데 62곳(92.5%)이 2년 전 같은 반기보다 낮게 계약했고, 2023년 하반기에도 92.0%, 2024년 상반기에도 80곳 가운데 66곳(82.5%)이 낮았습니다. 가장 깊었던 2023년 상반기는 변화율 가운데 값이 −28.9%, 금액으로 8,500만원 낮았고, 가장 많이 낮아진 단지는 −44.4%였습니다.

이 네 반기의 2년 전 창은 2020년 하반기부터 2022년 상반기까지입니다. 그중 2021년 두 반기에는 짝이 선 단지가 모두 2년 전보다 높게 계약했고, 가운데 값이 +74.2%와 +73.2%, 금액으로 1억 2,000만원과 1억 3,000만원 높았습니다. 한 번 크게 오른 계약이 2년 뒤 같은 단지 계약의 비교 기준이 된 셈입니다. 첫 골짜기 때는 짝이 선 단지가 여섯 동에 있었고, 둘째 골짜기 때는 2023년 하반기 짝이 선 15개 동 모두에서 낮아진 단지가 나왔습니다. 59㎡대도 같은 네 반기에 골짜기가 섰습니다.

열릴 때도 닫힐 때도 한두 분기

반기보다 짧게, 3개월(분기) 창과 그 2년 전 같은 분기를 짝지으면 전환이 얼마나 갑작스러웠는지 보입니다. 분기 창은 짝이 서는 단지가 적어 낮아진 단지의 비율만 봅니다.

분기로 보면 2022년 2분기 3%였던 낮아진 단지 비율이 3분기 47%, 4분기 100%가 됐습니다. 한 분기 사이에 절반 가까이에서 전부로 간 것입니다. 빠져나올 때도 비슷해서, 분기 비율은 2024년 3분기 79%에서 4분기 14%로 내려왔습니다. 2018년도 분기로 보면 같았습니다. 2017년 4분기 24%에서 2018년 1분기 93%로 올랐고, 2018년 4분기 100%에서 2019년 1분기 52%, 2분기 0%로 내려왔습니다.

지금 창: 2026년 3~8월 계약 기준

저희 전월세 수집기는 주 5일, 하루 한 번씩 이번 달과 지난달, 두 달 치를 국토부에서 다시 받습니다. 10월 5일 기준으로 9월 계약은 아직 채워지는 중이라, 지금 창은 2026년 3~8월 계약으로 끊어 2024년 3~8월 계약과 견줬습니다.

2026년 3~8월 계약 기준으로 짝이 선 82곳 가운데 2년 전보다 낮아진 단지는 없었습니다. 이 창의 변화율 가운데 값은 +14.0%, 가운데 절반이 +10.0~+19.1%이고, 가장 적게 오른 단지가 +1.3%, 가장 많이 오른 단지가 +40.5%였습니다. 금액으로는 가운데 3,500만원 높았습니다. 2026년 3~8월 계약 기준 82곳은 산울동까지 16개 동 전부에 걸쳐 있습니다.

이 숫자가 다음 반기를 말해 주지는 않습니다. 2022년 상반기에도 짝이 선 60곳 가운데 2년 전보다 낮아진 단지는 1곳이었고 가운데 값은 +15.0%였는데, 바로 다음 반기에 64곳 가운데 55곳이 낮아졌습니다.

신규 계약만 걸러 보면

저희 수집기는 국토부 자료의 계약 구분 칸(신규·갱신)을 저장하지 않아, 위의 표에는 갱신 계약이 함께 들어 있습니다. 그래서 2021년 6월부터 2026년 8월까지 계약분 63개월치 원본 103,271행을 측정용으로 다시 받아, 국토부 계약 구분 칸이 ‘신규’인 월세 0원 84㎡대 계약만으로 같은 계산을 했습니다. 국토부 자료의 행 하나를 계약 하나로 셌고, 서비스 데이터에는 넣지 않았습니다. 이 칸은 2021년 6월 계약부터 있어 2년 전 짝은 2023년 하반기부터 섭니다.

국토부 계약 구분 칸으로 신규만 거르면, 2026년 3~8월 계약 기준 짝이 선 57곳 가운데 2년 전보다 낮아진 단지는 없었고 변화율 가운데 값은 +20.0%(가운데 절반 +16.7~+24.4%)였습니다. 골짜기 쪽에서는 신규만 거른 2023년 하반기 69곳이 모두 2년 전보다 낮았고, 가운데 값은 −23.3%로 같은 반기 표 1의 −18.8%보다 깊었습니다. 그 사이 반기에서도 2024년 하반기를 빼면 모두 신규만 거른 쪽이 표 1보다 더 깊거나 더 높았습니다.

신규만 거르면 짝이 서는 단지가 줄어 두 계산의 단지 구성이 같지는 않습니다. 그 점을 두고 보더라도, 갱신 계약이 섞인 표 1은 오름 구간과 골짜기 구간 모두 2년 사이 움직임의 크기를 작게 잡았습니다. 표의 변화율은 신규 계약만 본 값보다 덜 오르고 덜 내린 쪽의 기록입니다.

열 해를 한 줄로

1. 2017년 4분기 → 2018년 1분기: 낮아진 단지 비율 24% → 93%(분기 창)
2. 2018년 두 반기: 96.2%, 96.4% · 변화율 가운데 값 −21.8%, −21.6%
3. 2019년: 상반기 39.5% → 하반기 6.1%
4. 2022년: 상반기 1.7% → 하반기 85.9%(분기 창으로는 3분기 47% → 4분기 100%)
5. 2023년 상반기: 가장 깊은 반기, 가운데 −28.9%(8,500만원)
6. 2024년 3분기 → 4분기: 79% → 14%(분기 창)
7. 2026년 3~8월 계약 기준: 82곳 가운데 낮아진 단지 없음 · 가운데 +14.0%

같은 단지 84㎡대 전세가 2년 전 같은 반기보다 낮게 맺어진 때는 열 해에 두 번 왔고, 들어갈 때도 빠져나올 때도 한두 분기 사이에 모양이 바뀌었습니다. 만기를 앞두고 이 기록에서 읽을 것은 그 속도입니다. 지금 창의 값 하나로 다음 반기를 판단하지 않는 것, 이 열 해의 기록이 가리키는 쪽은 그것입니다.