세종 전세 갱신 때 보증금은 얼마나 올랐나 — 갱신 계약 12,078건 실측

2021년 6월부터 2026년 8월까지 세종 신도심 아파트에서 전세를 전세로 갱신한 계약은 12,078건입니다. 보증금을 5% 이하로 올린 계약이 42.62%, 그대로 둔 계약이 20.91%, 오히려 내린 계약이 19.58%였고, 5%를 넘겨 올린 계약은 16.88%였습니다. 보증금 변동률의 중앙값은 4.55%, 변동액의 중앙값은 800만원입니다.

이 숫자는 국토교통부 전월세 실거래 자료 한 줄 안에 들어 있습니다. 2021년 6월 계약분부터 자료는 줄마다 그 계약이 신규인지 갱신인지, 갱신이면 종전 보증금과 종전 월세가 얼마였는지, 계약기간, 갱신요구권을 썼는지를 함께 적습니다. 갱신 줄 하나에 이전 보증금과 새 보증금이 같이 있으니, 같은 집의 두 계약을 이어 붙이지 않아도 그 줄에서 바로 인상 폭이 나옵니다.

저희 전월세 수집 코드는 이 칸들을 저장하지 않습니다. 제가 만든 수집기가 국토부 응답에서 읽는 칸은 단지명·법정동·보증금·월세·전용면적·층·계약일·거래유형이고, 저희 표에도 계약 구분이나 종전 보증금을 넣을 자리가 없습니다. 그래서 아래 숫자는 저희 표가 아니라 2026년 9월 26일 국토부 전월세 API에서 세종시 자료를 계약월마다 전부 다시 받아 낸 값입니다. 거르는 기준은 수집기와 같습니다. 이름에 ‘N단지’가 없는 줄과 이름에 ‘도심형’이 든 줄을 버립니다. 갱신요구권과 증액 상한이 어떤 제도인지는 임대차 2법 편이 다룹니다.

칸은 2021년 6월 계약분부터 채워집니다

세종시 전체 자료에서 2021년 5월 계약분은 1,788행 중 계약 구분이 적힌 줄이 122행(6.82%)이었고, 6월 계약분은 1,454행 중 1,005행(69.12%)이었습니다. 주택 임대차 계약 신고제가 시행된 2021년 6월 1일과 맞물린 변화입니다. 신고 대상은 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약이고, 계약 뒤 30일 안에 신고합니다. 이 글은 계약월 2021년 6월부터 2026년 8월까지를 봅니다. 9월은 달이 끝나지 않아 뺐고, 8월 계약분은 신고 기한이 남아 있어 조금 더 늘어납니다.

이 기간 세종시 전체 103,233행 가운데 수집 기준에 드는 것이 82,681행이고, 그중 12,277행(14.85%)은 계약 구분 칸이 비어 있습니다. 빈칸은 앞쪽 해에 몰려 있습니다. 2021년 계약분의 25.86%, 2022년 23.39%, 2023년 24.69%가 비어 있었고 2024년 6.20%, 2025년 3.01%, 2026년 2.32%로 줄었습니다.

칸이 빈 행은 보증금 중앙값이 4,038만원으로 작습니다. 칸이 빈 행의 48.61%(5,968행)가 보증금 6,000만원 이하이면서 월세 30만원 이하, 곧 신고 의무 기준선 아래의 계약입니다. 이 행들이 어떤 경로로 자료에 실렸는지는 자료에 적혀 있지 않습니다. 아래 비율은 모두 칸이 채워진 행으로만 낸 값이라, 작은 보증금 계약은 덜 담겨 있습니다. 칸이 채워진 70,404행은 신규 50,906행과 갱신 19,498행이고, 갱신이 27.69%입니다.

전세 계약에서 갱신이 차지하는 몫

월세가 없는 전세 계약 가운데 갱신의 몫은 2021년(6~12월) 25.76%, 2022년 31.19%, 2023년 27.46%, 2024년 24.58%, 2025년 29.01%였고, 2026년은 1~8월에 39.60%입니다. 올해 몫이 커진 데는 두 방향이 겹쳐 있습니다. 같은 1~8월끼리 견주면 신규 전세는 2025년 3,911건에서 2026년 3,013건으로 줄었고, 갱신은 1,461건에서 1,975건으로 늘었습니다.

보증금은 어느 쪽으로 움직였나

여기서부터는 전세를 전세로 갱신한 12,078건만 봅니다. 갱신 19,498행 가운데 지금 월세가 붙은 7,252행과, 월세였다가 전세로 바꾼 168행은 보증금만으로 인상 폭을 잴 수 없어 뺐습니다. 월세와 보증금을 한 기준으로 옮기는 방법은 전월세 전환 편에 있습니다.

변동률은 새 보증금에서 종전 보증금을 뺀 값을 종전 보증금으로 나눈 것이고, 정확히 5%인 2,898건은 5% 이하 쪽에 넣었습니다. 전세를 전세로 갱신한 계약의 가운데 절반은 변동률 0%에서 5% 사이에 있습니다. 보증금을 내린 2,365건만 보면 감액 폭의 중앙값은 19.23%, 금액으로 6,000만원이고, 가장 크게 내린 5건은 종전 보증금의 50%를 내렸습니다.

2023년 계약의 갱신은 59.94%가 보증금을 내렸고, 변동률 중앙값이 −13.79%였습니다. 2023년에 내린 계약의 감액액 중앙값은 8,000만원입니다. 같은 단지·같은 면적의 신규 전세 중앙값과 견줄 수 있는 2023년 갱신 2,160건 가운데 68.19%는 종전 보증금이 그 신규 전세 중앙값보다 높았고, 비율의 중앙값은 132.14%였습니다.

2021년은 반대편 끝입니다. 2021년 갱신 가운데 감액은 1건(0.09%)뿐이고 29.29%가 5%를 넘겨 올렸습니다. 2025년에는 감액이 5.22%, 2026년에는 0.97%로 줄었고, 5% 이하 인상의 몫은 2025년 52.89%, 2026년 61.40%입니다.

갱신요구권을 쓴 갱신, 표시가 없는 갱신

전세를 전세로 갱신한 12,078건 가운데 갱신요구권 칸에 ‘사용’이 적힌 것은 55.46%, 6,699건입니다. 나머지 5,379건은 칸이 비어 있습니다. 이 칸에는 ‘사용’과 빈칸 두 값만 나오기 때문에, 빈칸이 서로 합의해 갱신했다는 뜻인지 표시가 빠졌다는 뜻인지는 자료로 가를 수 없습니다.

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 갱신요구권을 한 번 쓸 수 있고 그 갱신 기간을 2년으로 본다고 정하며, 증액은 제7조에 따라 약정한 보증금이나 차임의 20분의 1을 넘지 못합니다. 2020년 7월 31일부터 시행된 조항입니다.

자료도 그 선을 따릅니다. 갱신요구권을 쓴 갱신에서 5%를 넘긴 것은 53건(0.79%)이고, 그중 29건은 상한 금액보다 1만원이 채 안 되게 많은 값입니다. 보증금은 만원 단위로만 적히므로, 상한 금액에 만원 아래 끝자리가 생기면 이런 값이 나옵니다. 사용 표시가 없는 갱신은 36.92%가 5%를 넘겼고, 올린 계약의 인상액 중앙값이 2,000만원으로 갱신요구권을 쓴 갱신의 1,000만원의 두 배입니다. 내린 계약의 비율은 쓴 갱신 19.02%, 표시가 없는 갱신 20.28%로 거의 같습니다.

같은 단지 신규 전세와 견주면

같은 해·같은 국토부 단지일련번호·같은 전용면적 정수부에 신규 전세가 3건 이상 있는 갱신 11,721건을 골라, 갱신 보증금을 그 신규 전세 중앙값으로 나눴습니다. 비율의 중앙값은 96.10%이고, 57.03%가 신규 전세 중앙값보다 낮습니다.

해마다 이 비율이 크게 다릅니다. 2021년 58.78%, 2022년 96.60%, 2023년 104.76%, 2024년 101.92%, 2025년 95.24%, 2026년 90.00%입니다. 2021년의 갱신 보증금은 같은 단지·같은 면적의 새 계약보다 한참 아래였고, 2023년과 2024년에는 갱신 쪽이 오히려 높았습니다. 갱신요구권을 쓴 갱신만 보면 94.29%, 사용 표시가 없는 갱신은 99.75%입니다.

갱신 계약은 신규보다 2년이 아닌 경우가 많습니다

계약기간 칸으로 보면 신규 계약의 82.90%가 2년인데 갱신 계약은 68.82%만 2년이고, 1년짜리가 6.49%로 신규 계약의 3.40%보다 두 배 가까이 됩니다. 이 두 비율은 월세가 붙은 계약까지 넣은 값입니다.

갱신을 앞두고 볼 것