전월세전환율 — 전세를 월세로 바꾸면

같은 아파트, 같은 보증금 3억. 그런데 이 집에 사는 방식은 하나가 아닙니다. 세입자 A는 3억을 전세보증금으로 통째로 맡기고 매달 나가는 돈 없이 삽니다. 세입자 B는 보증금을 2억으로 낮추는 대신, 줄인 1억만큼을 매달 월세로 나눠 냅니다. 같은 집인데 한쪽은 목돈으로, 다른 한쪽은 다달이 내는 셈입니다.

두 사람을 가르는 것은 ‘목돈이냐, 매달이냐’일 뿐입니다. 그렇다면 A의 보증금 일부를 B처럼 월세로 바꿀 때, 목돈 얼마를 월세 얼마로 쳐 줘야 공정할까요? 이 환산의 기준이 바로 전월세전환율입니다. 이 글에서는 전세와 월세를 잇는 이 ‘환율’이 어떤 구조로 계산되고, 법이 왜 그 위에 상한을 두는지를 짚습니다. 관련 기준은 정책·개정에 따라 달라질 수 있습니다(2026년 6월 기준).

전세와 월세는 왜 ‘오가는 잣대’가 필요할까

전세와 월세는 같은 집에 사는 값을 치르는 두 방식입니다. 전세는 큰 목돈(보증금)을 한 번에 맡겨 두고 매달 나가는 돈 없이 사는 방식이고, 월세는 보증금을 낮추는 대신 그 낮춘 만큼을 매달 나눠 내는 방식입니다. 그 중간에서 보증금도 어느 정도 두고 월세도 함께 내는 형태를 흔히 반전세라고 부릅니다.

문제는 이 둘을 오갈 때 생깁니다. 보증금은 ‘한 번에 맡기는 목돈’이고 월세는 ‘매달 나가는 돈’이라 단위가 다릅니다. 목돈 1억을 월세로 바꾸면 매달 얼마가 적당한지, 반대로 월세를 보증금으로 되돌리면 얼마를 더 맡겨야 하는지 — 이걸 사람마다 제멋대로 정하면 다툼이 끊이지 않습니다. 그래서 ‘목돈 얼마 = 월세 얼마’로 바꿔 주는 환율 같은 잣대가 필요합니다. 그 잣대가 전월세전환율입니다.

전월세전환율 — 보증금을 월세로 바꾸는 ‘환율’

전월세전환율은 이름 그대로 전세(보증금)를 월세로 전환할 때 쓰는 비율입니다. 단위가 ‘연 %’라는 점이 핵심입니다. 월세로 돌리는 보증금에 이 연 비율을 곱하면 1년치 월세가 나오고, 그걸 12로 나누면 매달 낼 월세가 됩니다. 예를 들어 전세 3억을 보증금 2억으로 낮추고 남는 1억을 월세로 돌린다면, 그 1억에 전환율을 곱한 값이 1년치 월세이고 이를 12로 나눈 것이 매달 낼 월세입니다.

정리하면 환산 구조는 전환하는 보증금 × 전환율(연) ÷ 12 = 매달 월세 한 줄입니다. 그래서 전환율이 낮을수록 같은 보증금을 돌려도 매달 낼 월세가 줄고, 전환율이 높을수록 월세 부담이 커집니다. 바로 이 지점 때문에 법이 전환율을 세입자에게 불리하지 않게 ‘상한’으로 묶어 둡니다.

법이 정한 상한 — 연 10%와 ‘기준금리+2%’ 중 낮은 값

전환율을 집주인이 마음대로 높게 매기면, 보증금을 조금만 월세로 돌려도 매달 부담이 크게 불어날 수 있습니다. 그래서 주택임대차보호법 제7조의2와 그 시행령 제9조는 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 전환율에 상한을 둡니다. 현행 기준으로 그 상한은 다음 두 값 중 낮은 값입니다.

• •연 10% — 대통령령으로 정한 고정 비율(상한선)
• •한국은행 기준금리 + 2% — 대통령령으로 정한 이율을 더한 값(현재 더하는 이율은 2%p)

둘 중 ‘낮은 값’이 상한이므로, 기준금리가 8%보다 낮은 보통의 상황에서는 기준금리+2% 쪽이 연 10%보다 낮아 그쪽이 상한이 됩니다. 즉 전환율 상한은 기준금리를 따라 오르내립니다. 이 상한이 왜 세입자를 지키는지는 앞의 환산 식에 넣어 보면 분명합니다. 예컨대 상한선인 연 10%를 그대로 적용한다면 월세로 돌리는 보증금 1억당 1년에 1,000만 원, 매달로는 약 83만 원 ‘선을 넘지 못한다’는 뜻입니다. 실제로는 기준금리+2%가 연 10%보다 낮아 이보다 낮게 적용되는 것이 보통이라, 매달 낼 월세도 그만큼 낮아집니다. 여기서 든 숫자는 상한의 의미를 보여 주기 위한 예시일 뿐, 정해진 값이 아닙니다.

어디에 적용되고, 임대차 2법·전세가율과는 어떻게 다른가

이 전환율 상한은 전세보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 또한 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 돌리는 등 전환이 얽힐 때의 기준으로도 쓰입니다. 다만 전월세전환율은 임대료 자체를 얼마 올릴 수 있는지를 정하는 규칙과는 다릅니다. 계약을 갱신할 때 임대료 인상 폭을 현행 상한 이내로 묶는 규칙은 별개의 제도이니, 임대차 2법 — 계약갱신청구권·전월세상한제에서 따로 확인하는 것이 좋습니다.

헷갈리기 쉬운 전세가율과도 다릅니다. 전세가율은 매매가 대비 전세보증금이 얼마인지를 보는 비율이고, 전월세전환율은 그 전세보증금을 월세로 바꿀 때의 비율입니다. 앞의 것은 ‘집값과 전세’를, 뒤의 것은 ‘전세와 월세’를 잇습니다. 전세가율을 읽는 법은 전세가율 보는 법에서 다뤘습니다. 참고로 보증금을 낮추고 월세를 두는 반전세라도 남은 보증금을 지키는 원리(대항력·우선변제권)는 전세와 같으니, 전입신고·확정일자 같은 전세 안전장치는 월세 계약에서도 똑같이 챙겨야 합니다.

내 경우엔 얼마일까, 어디서 확인하나

전환율은 ‘연 몇 %’라는 하나의 상한 안에서 정해지므로, 내 상황에 실제로 적용되는 값을 알려면 먼저 현재 기준금리를 확인해 기준금리+2%와 연 10% 중 낮은 값을 상한으로 잡고, 그 안에서 계약 조건을 따져 봐야 합니다. 이때 전세보증금 자체가 목돈으로 묶여 지렛대가 되는 구조는 세종 갭투자 기본 개념에서 함께 보면 이해가 넓어집니다. 세종 신도심의 실제 전세·매매 흐름은 최근 실거래로 감을 잡을 수 있습니다.

환산식에 세종에서 실제로 오가는 숫자를 넣어 보면 크기의 감이 잡힙니다. 세종 신도심 아파트 월세 계약은 전 기간 누적 34,728건이고, 보증금은 가운데 값이 2,790만원(아래위 25%를 잘라 낸 구간이 2,000만~5,000만원), 월세액은 가운데 값이 55만원(같은 구간이 30만~80만원)입니다. 계약일이 2025년 7월 26일 이후인 최근 1년 4,176건만 따로 보면 보증금 중앙값 3,000만원에 월세액 중앙값 85만원입니다. 국토교통부 실거래 신고를 저희가 모아 집계한 값이며 기준일은 2026년 7월 26일입니다.

그러면 이 글이 예로 든 전세 3억은 세종에서 어디쯤일까요. 셈을 단순하게 하려고 고른 값이지 세종 분포에서 골라온 값이 아닙니다만, 대어 보면 위치가 나옵니다. 세종 전세 보증금이 3억 이하인 계약은 전 기간 114,432건 중 102,985건으로 90.00%이고, 같은 집계의 최근 1년 8,653건에서는 6,880건으로 79.51%입니다. 전 기간으로 보면 3억이 상위 10% 경계이고, 최근 1년으로 보면 상위 4분의 1 문턱(그 창의 75번째 백분위가 정확히 3억)이라는 뜻입니다. 세종에서 보증금과 월세액이 실제로 어떤 비율로 교환되는지는 세종 월세, 보증금과 월세는 어떻게 교환되나에서 전환율로 따로 실측해 두었으니 이 글로 구조를 잡으신 뒤 그쪽 숫자를 보시는 편이 좋고, 전세 자체의 규모와 보증금 분포는 세종은 전세로 사는 도시에 정리해 두었습니다.

이 글이 애써 가른 전세와 월세가, 정작 저희 실거래 피드에서는 ‘전월세’ 한 탭에 섞여 흐릅니다. 처음에는 그 목록을 등록일 다음으로 금액이 큰 순서로도 정렬했는데, 보증금이 억대인 전세가 월세를 첫 페이지 아래쪽으로 밀어내 월세가 좀처럼 눈에 띄지 않았습니다. 그래서 금액 정렬을 빼고 등록된 순서만 남겼습니다. 단위가 다른 두 방식을 한 목록에 세우면 큰 숫자가 작은 숫자를 가린다는 것을, 화면을 만들다 배운 셈입니다.

다만 전환율 상한을 정하는 ‘기준금리+2%’의 이율과 기준금리 자체는 정책·개정에 따라 달라지고, 구체적인 적용은 계약마다 사정이 다릅니다. 그러니 실제 계약이나 분쟁에 앞서서는 찾기 쉬운 생활법령정보에서 현행 조문을 확인하고, 다툼이 있으면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 같은 공적 창구의 안내를 받는 것이 정확합니다.

전세·반전세·월세, 한눈에 비교

세 방식은 ‘목돈과 매달을 어떻게 나누느냐’로 갈립니다. 그 사이를 오갈 때 전월세전환율이 다리를 놓는다는 점을 한 표로 정리하면 다음과 같습니다.

한마디로, 전세와 월세는 ‘목돈이냐 매달이냐’의 차이이고, 그 둘을 오갈 때 전월세전환율이 환율 노릇을 합니다. 그리고 법은 그 환율에 상한(연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 값)을 둬 세입자 부담이 지나치게 커지지 않게 지켜 줍니다.

본 글은 전세와 월세를 오갈 때 쓰는 전월세전환율의 구조와 상한을 이해하기 위한 일반 정보이며(2026년 6월 기준), 특정 계약이나 거래를 권유하지 않습니다. 전환율 상한을 정하는 ‘기준금리+2%’의 이율과 한국은행 기준금리 자체는 정책·개정에 따라 달라질 수 있고, 본문의 전환율·연간 금액·월세 예시는 상한의 의미와 계산 구조를 보여 주기 위한 개념 예시일 뿐 정해진 값이 아닙니다. 실제 적용되는 전환율과 계약 조건은 사정마다 다르니, 계약이나 분쟁에 앞서 찾기 쉬운 생활법령정보에서 현행 주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조를 확인하고, 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회·국토교통부 등 소관 기관의 안내를 직접 받으시기 바랍니다.

본문의 숫자는 성격이 셋으로 갈립니다. ①세종 실측치(월세 34,728건과 보증금·월세액의 중앙값·구간, 최근 1년 4,176건, 전세 114,432건 중 보증금 3억 이하 90.00%, 최근 1년 8,653건 중 79.51%)는 국토교통부 실거래 신고를 SJ Plus가 수집·집계한 값으로 2026년 7월 26일 기준이며, 신고 시차와 정정으로 이후 달라질 수 있습니다. 창은 별도 표기가 없으면 전 기간 누적이고, 보증금·월세액 분포일 뿐 전환율이 아닙니다. ②개념 예시(전세 3억·보증금 2억·전환 1억, 보증금 1억당 연 1,000만원· 매달 약 83만원)는 환산 구조를 보여 주기 위해 셈을 단순하게 한 값이지 세종 실측에서 고른 값도, 정해진 금액도 아닙니다. ③법정 상한(연 10%, 기준금리+2%)은 위에 적은 대로 정책· 개정에 따라 달라집니다.

참고 자료 · 찾기 쉬운 생활법령정보 (주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조 조문) · 한국부동산원 (임대차분쟁조정위원회) · 국토교통부 (주택임대차 제도)