59㎡에서 84㎡로 한 칸 — 세종 같은 단지 평형 차액 12년, ㎡당 할인은 2016년까지 지은 단지에 남았다

한솔동 첫마을 7단지 59㎡에 사는 사람이 같은 단지 84㎡로 옮기려면 돈이 얼마나 더 있어야 할까요. 그해 두 평형 매매 중앙값의 차로 답하면 2017년에는 8,200만원, 2021년에는 2억 1,500만원, 2025년에는 1억 6,500만원이었습니다.

같은 단지, 같은 한 칸입니다. 이 단지 59㎡ 중앙값은 2017년 2억 5,300만원, 2021년 4억 9,750만원, 2025년 3억 5,500만원이었고 84㎡는 3억 3,500만원, 7억 1,250만원, 5억 2,000만원이었습니다. 두 평형이 함께 오르내리는 동안 그 사이의 간격은 따로 움직였습니다.

제가 만든 갈아타기 계산기는 단지와 평형을 고르면 최근 60일, 거래가 없으면 120일, 그래도 없으면 180일 안의 매매 평균가를 기본값으로 채우고, 3층 미만과 직거래는 뺍니다. 두 값의 차에 양쪽 중개보수와 새 집 취득세를 더하고 남은 대출과 가진 현금을 반영해 필요한 현금을 냅니다. 그 출발점인 두 평형의 가격 차, 곧 오늘의 한 칸 값이 해마다 얼마였는지를 이 글은 세종 신도심 단지 전체로 펼칩니다. 면적별 ㎡당 단가를 최근 1년 한 장면으로 비교한 글은 평형별 가격 곡선 편이고, 거기서는 단지를 섞으면 두 평형의 ㎡당 단가가 거의 같았지만 같은 단지 안으로 좁히면 84㎡가 조금 쌌습니다. 이 글은 그 한 장면 대신 총액 차액을 2015년부터 2026년까지 열두 해 위에 놓습니다.

자: 같은 해, 같은 단지, 두 평형 각 5건

제 서비스의 평형 목록은 전용면적의 소수점을 버린 정수로 묶습니다. 국토부 자료에는 59.9383㎡처럼 소수 넷째 자리까지 들어오는데, 59.99㎡도 59㎡로 들어갑니다. 이 글의 59㎡대·84㎡대도 같은 자입니다. 두 평형의 이름은 84와 59라 이름대로 나누면 84㎡가 42.4% 넓지만, 아래 페어 단지마다 실제로 거래된 면적의 중앙값끼리 견주면 그 차이의 가운데 값은 41.7%입니다.

매매는 국토부 실거래 자료에서 직거래를 뺀 거래입니다. 거래 경로 칸은 2021년 11월 계약분부터 채워지므로 그 전의 칸이 빈 거래는 넣었습니다. 한 단지에서 한 해에 59㎡대와 84㎡대가 각각 5건 이상 거래됐으면 그해 그 단지를 ‘페어’로 셉니다. 페어마다 두 평형의 중앙값 차가 차액이고, 84㎡ 중앙값이 59㎡ 중앙값보다 몇 % 높은지가 총액 비율입니다. ㎡당 차는 각 평형 중앙값을 그 평형의 실제 면적 중앙값으로 나눠 견준 값입니다. 해마다 페어들의 가운데 값을 그해 값으로 씁니다.

계약일 2015년 1월부터 2026년 9월 23일까지 직거래를 뺀 59㎡대·84㎡대 매매는 25,493건이고, 그중 페어 안에 든 거래가 10,915건입니다. 한 해라도 페어가 선 단지는 45곳이고, 해마다 선 페어는 2015년 7곳에서 2025년 39곳까지 늘었습니다.

차액: 7,225만원에서 2억 1,750만원, 다시 1억 7,250만원

2015~2018년의 한 칸 값은 7,225만~8,425만원이었습니다. 2019년 1억 1,650만원으로 올라섰고, 2021년에 2억 1,750만원으로 가장 컸습니다. 2023년에는 1억 5,375만원으로 내려왔고, 2025년은 1억 7,250만원, 2026년 9월까지는 1억 7,850만원입니다. 총액 비율로는 2017년 27.4%가 가장 낮았고 2021년 42.5%가 가장 높았으며, 2025년은 40.8%입니다. 가장 쌌던 해와 가장 비쌌던 해 사이에 한 칸 값은 금액으로 세 배, 비율로는 15.1%포인트 벌어졌습니다.

같은 해 안에서도 단지마다 간격이 크게 다릅니다. 2021년 페어 20곳의 차액은 9,050만원에서 4억 2,650만원까지 퍼져 있었고, 2025년 39곳도 8,850만원에서 3억원까지입니다. 84㎡ 총액이 59㎡보다 낮았던 페어는 열두 해 통틀어 2020년 한 곳, 350만원 차였습니다. 2022년 페어는 13곳으로 앞뒤 해(20곳·30곳)보다 적습니다.

비율이 면적 차에 붙기까지: 가운데 값에서 좁아진 ㎡당 할인

총액 비율을 면적 차 41.7%와 나란히 두면 ㎡당 가격의 이야기가 됩니다. 2015~2018년 비율은 27.4~32.2%로 면적 차에 한참 못 미쳤습니다. 84㎡가 넓이만큼 비싸지 않았다는 뜻이고, ㎡당으로는 84㎡가 59㎡보다 7.5~9.9% 낮게 거래됐습니다. 2019년에는 비율이 37.5%로 뛰면서 ㎡당 차가 3.2%로 좁아졌고, 2020년 1.9%를 거쳐 2021년에는 0.0%로 사라졌습니다. 2020년부터 2026년 9월까지 일곱 해 동안 총액 비율은 38.6~42.5%, ㎡당 차는 0.0~2.2% 사이에 머물렀습니다. 페어 전체의 가운데 값으로는 84㎡를 넓이만큼 주고 산 셈입니다. 다만 이 가운데 값은 해마다 다른 단지들로 이루어져 있어, 같은 단지 안에서도 그랬는지는 다음 절에서 따로 확인합니다.

사라진 것은 할인인가, 들어온 단지인가

해마다 페어가 서는 단지는 바뀝니다. 2015~2018년 페어는 모두 2016년까지 준공한 단지였고, 2019년부터는 2017년 이후 준공한 단지가 페어에 들어왔습니다. 그래서 할인이 좁아진 것이 같은 단지 안의 변화인지, 페어의 얼굴이 바뀐 결과인지를 따로 봐야 합니다.

먼저 같은 단지만 따라가 봅니다. 2018년과 2019년 두 해 모두 페어가 선 14곳에서 84㎡의 ㎡당 할인은 8.6%에서 5.0%로 좁아졌고, 14곳 중 9곳에서 좁아졌습니다. 그러나 두 해 모두 페어가 선 이 14곳이 모두 다시 페어를 이룬 2020년에는 할인이 8.6%로 돌아갔습니다. 같은 단지 안의 좁아짐은 한 해로 끝났습니다. 두 해 모두 페어가 선 이 14곳은 모두 2016년까지 준공한 단지입니다. 2019·2021·2023·2025년 네 해 모두 페어가 선 14곳으로 넓게 잡으면 그 네 해에는 84㎡가 ㎡당 0.4% 낮은 해부터 2.2% 높은 해까지였고, 같은 14곳의 2015~2018년 할인은 6.4~8.0%였습니다. 다만 네 해 모두 페어가 선 14곳 가운데 2015~2018년에도 페어가 선 곳은 해마다 5~7곳뿐이라 이 비교도 앞뒤의 단지 구성이 같지 않습니다.

그래서 페어를 준공 연도로 둘로 나눕니다. 2021년 페어 20곳 가운데 2016년까지 준공한 11곳은 84㎡가 ㎡당 7.1% 낮았고, 2017년 이후 준공한 9곳은 2.2% 높았습니다. 두 무리가 섞여 가운데 값이 0.0%가 된 것입니다. 2016년까지 준공한 단지의 할인은 2019년 5.0%로 좁았다가 2020년 8.3%, 2021년 7.1%로 2015~2018년의 7.5~9.9%와 비슷한 크기로 돌아갔고, 2022년(7곳) 한 해를 빼면 해마다 남았습니다. 2023~2025년에는 3.6~3.9%로 좁았지만 2026년 9월까지는 다시 7.2%입니다. 2017년 이후 준공한 단지에서는 2022년(6곳) 한 해를 빼고 84㎡가 ㎡당 1.0~5.6% 더 비쌌습니다.

정리하면 세종 전체 페어의 가운데 값에서 ㎡당 할인이 2019년부터 좁아져 2021년에 사라진 것은 대부분 84㎡가 ㎡당 더 비싸게 거래되는 새 단지들이 페어에 들어온 결과입니다. 2016년까지 준공한 단지들 안에서는 2021년에도 할인이 2015~2018년 크기 그대로였습니다. 왜 새 단지에서 84㎡가 더 비싼지는 이 자료로 가를 수 없습니다. 제가 관리하는 단지 대장에는 단지명·법정동·마을·단지 번호·세대수·준공 연월만 있고, 평면 형태나 방 개수를 적는 칸이 없습니다. 준공 시기가 다른 단지는 동네와 평면 설계도 함께 달라서, 어느 쪽이 84㎡의 값을 올렸는지는 이 표로 나눌 수 없습니다.

빌려서 한 칸: 전세는 면적 차의 절반

전세는 국토부 전월세 자료에서 월세가 0원인 계약만 셉니다. 같은 규칙으로 전세 페어를 세우면 차액은 2015년 2,000만원에서 2021년 6,000만원까지 올랐고, 2023~2025년에는 4,000만원, 2026년 9월까지는 5,000만원입니다. 같은 2025년의 매매 차액 1억 7,250만원과 견주면, 같은 한 칸을 사는 데 드는 차액이 빌리는 데 드는 차액의 네 배를 넘습니다.

전세의 총액 비율은 열두 해 동안 18.2~23.6%였습니다. 인포그래픽의 청록 선이 면적 차의 절반인 20.9% 선 위아래를 오가는 모습입니다. ㎡당으로는 전세에서 84㎡가 59㎡보다 12~17% 낮게 체결되는 상태가 열두 해 내내 이어졌습니다. 가장 좁았던 해가 2026년 9월까지의 12.7%, 가장 넓었던 해가 2015년 16.7%입니다. 매매에서 할인이 좁아진 2019~2021년에도 전세의 ㎡당 차는 14.3~14.8%로 거의 움직이지 않았습니다.

같은 해 범위로 맞춰 보면 대비가 분명합니다. 2020년부터 2026년 9월까지 매매는 총액 비율 38.6~42.5%, ㎡당 차 0.0~2.2%였고, 전세는 총액 비율 20.0~23.6%, ㎡당 차 12.7~15.6%였습니다. 세종 전체 페어의 가운데 값으로는, 살 때는 넓어진 면적만큼 값을 더 치렀고 빌릴 때는 그 절반만큼 더 치렀습니다.

매매에서 할인을 지운 준공 묶음 차이도 전세에서는 할인을 지우지 못했습니다. 2019년부터 2026년 9월까지 전세 페어 가운데 2016년까지 준공한 단지는 84㎡가 ㎡당 15.5~19.3% 낮았고, 2017년 이후 준공한 단지도 10.8~12.6% 낮았습니다. 84㎡ 전세 중앙값이 59㎡보다 낮았던 페어는 열두 해 통틀어 2023년 한 곳이었습니다. 왜 전세는 넓이만큼 오르지 않는지는 이 자료가 말해 주지 않습니다.

처음 질문으로 돌아가면

59㎡에서 84㎡로 한 칸 올라가는 값은 세종 매매에서 2015~2018년 7,225만~8,425만원이던 것이 2021년 2억 1,750만원까지 커졌고, 2023년 이후로는 1억 5,375만~1억 7,850만원 사이였습니다. 한 칸 값이 가장 좁았던 해들은 84㎡가 ㎡당 7.5~9.9% 낮게 거래되던 2015~2018년이었고, 2020년부터 세종 전체 페어의 가운데 값은 84㎡를 넓이만큼 주고 사는 쪽에 머물렀습니다. 다만 그 ‘넓이만큼’은 2017년 이후 준공 단지가 끌어올린 가운데 값이고, 2016년까지 준공한 단지들에서는 84㎡의 ㎡당 할인이 2022년 한 해를 빼고 해마다 남아 있었습니다. 전세로 한 칸을 넓히는 값은 같은 열두 해 동안 2,000만~6,000만원이었습니다.

그러니 ‘한 칸에 얼마’를 셈할 때는 두 가지를 함께 봐야 합니다. 내가 사는 단지가 어느 무리에 속하는지, 그리고 매매로 옮기는지 전세로 옮기는지입니다. 오늘의 두 평형 값은 계산기에서, 연식과 입지가 가격에 얽히는 방식은 신축 프리미엄 편에서, 59·84라는 숫자가 무엇을 재는지는 전용면적과 평형 편에서, 갈아탈 때 붙는 세금과 중개보수는 취득세·갈아타기 비용 편에서 볼 수 있습니다.