세종 아파트 거래는 준공 2년 무렵 두 배가 된다 — 124개 단지 연차별 매매 회전율

소담동 새샘마을 6단지(1,522세대)는 2017년 9월에 준공했습니다. 준공 뒤 첫 12개월 동안 이 단지의 매매는 13건, 다음 12개월은 16건이었습니다. 그런데 24개월째부터 36개월째 전까지의 12개월에는 231건이 계약됐습니다. 100세대당 15.2건입니다.

새샘마을 6단지의 그 12개월은 2019년 9월부터 2020년 8월까지로, 저희 표에서 세종 매매가 가장 활발했던 시기와 겹칩니다. 해밀동 해밀마을 1단지(1,990세대)는 2020년 9월 준공입니다. 첫 12개월 18건, 다음 12개월 2건이었고, 24개월째부터의 12개월에 92건이 계약됐습니다. 해밀마을 1단지의 그 12개월은 2022년 9월부터 2023년 8월까지로, 아래 124개 단지의 100세대당 연간 매매가 2022년 1.67건으로 2014년 이후 가장 낮았던 해를 지나고 있었습니다.

두 단지는 시장이 뜨거울 때와 식었을 때 각각 준공 2년을 넘겼는데, 둘 다 그 무렵 거래가 크게 늘었습니다. 흔히 ‘입주 2년 차, 4년 차에 거래가 몰린다’고 합니다. 단지 두 곳으로는 그 말이 맞는지 알 수 없으니, 세종 신도심 단지 124곳을 한 자로 재서 경과 연수와 거래 속도의 관계를 봅니다.

자: 준공월부터 개월로 셉니다

경과 기간은 달 단위로 셉니다. 준공월부터 11개월 뒤까지를 ‘만 0년’, 12~23개월을 ‘만 1년’, 24~35개월을 ‘만 2년’이라 부릅니다. 저희 단지 화면의 ‘N년 차’와는 다른 자입니다. 제가 만든 단지 화면은 올해에서 준공 연도를 빼고 1을 더해 연차를 냅니다. 그래서 2025년 1월 준공한 산울마을 8단지와 2025년 12월 준공한 산울마을 4단지가 지금 똑같이 ‘2년 차’로 뜹니다. 거래가 몇 개월째에 몰리는지를 보기에는 이 자가 거칠어서, 이 글은 공동주택관리정보시스템의 사용승인 연·월부터 계약월까지의 개월 수를 씁니다.

거래 속도는 100세대당 연간 매매 건수로 잽니다. 세대수로 나누는 방식과 직거래도 한 건으로 세는 원칙은 규모별 회전율 편과 같습니다. 기간은 계약월 2012년 1월부터 2025년 12월까지이고, 2026년 계약분은 한 해가 끝나지 않아 뺐습니다.

단지 대장 157곳에서 세대수나 준공월이 비어 있는 7곳과 매매가 한 건도 없는 12곳을 먼저 뺍니다. 남은 단지 가운데 14곳은 첫 매매가 준공 뒤 39~101개월 만에야 찍혔습니다. 준공 뒤 몇 년 동안 팔 수 없던 임대 단지가 분양으로 바뀐 경우로 보입니다. 제가 관리하는 단지 대장에는 단지명·법정동·마을·단지 번호·세대수·준공 연월만 있고 임대와 분양을 가르는 칸이 없어서, 이 14곳은 첫 매매가 늦게 찍혔다는 사실로만 가려냈습니다. 나머지는 첫 매매가 늦어도 준공 20개월 안에 찍혀 두 무리 사이가 뚜렷이 벌어집니다.

그렇게 남은 124곳(90,560세대)의 준공월 이후 매매 31,326건이 이 글의 모수입니다. 직거래 611건이 들어 있습니다. 저희 표에 쌓인 같은 기간 매매 34,164건 가운데 빠진 것은 세대수·준공월이 없는 단지의 569건, 첫 매매가 늦게 찍힌 14곳의 2,262건, 준공월보다 앞선 계약 7건입니다.

그냥 모으면 만 2년과 만 5년이 높습니다

거래를 경과 연수별로 그대로 모으면 100세대당 연간 매매가 만 1년 칸 2.6건에서 만 2년 칸 5.9건으로 뛰고, 만 5년 칸이 6.3건으로 가장 높습니다. 표의 오른쪽 열 ‘지수’는 아래에서 설명하는 달력 통제를 거친 값입니다.

원값은 연차만의 얼굴이 아닙니다. 만 2년 칸의 매매 5,034건 가운데 3,253건(64.6%)이 2017년·2019년·2020년 계약입니다. 세종 신도심 단지는 몇 해에 몰려 준공했기 때문에, 한 연차 칸이 특정 달력 해의 시장을 통째로 떠안습니다. 반대로 만 10년 이상 칸의 1,806건은 전부 2021년 이후 계약입니다. 연식에 따른 가격 차이에도 같은 얽힘이 있다는 점은 신축 프리미엄 편이 다룹니다.

같은 해 안에서 견주면: 12개 해 모두 만 2년이 높았습니다

달력 해를 고정하면 얽힘을 한 겹 벗길 수 있습니다. 같은 해 안에서 만 1년 칸과 만 2년 칸을 나란히 두면, 두 칸 모두 단지가 5곳 이상인 해는 2014년부터 2025년까지 12개 해이고, 12개 해 모두 만 2년 칸이 높았습니다.

만 2년 칸이 만 1년 칸의 몇 배인지는 해마다 1.5배(2017년)에서 9.2배(2022년)까지 벌어지고, 가운데 값은 2.8배입니다. 2022년의 9.2배는 만 1년 칸이 17곳에서 11건뿐이라 크게 튄 값입니다.

같은 방식으로 다음 칸끼리 견주면 방향이 흐려집니다. 만 3년 칸이 만 2년 칸보다 높았던 해는 11개 해 중 4개 해, 만 4년이 만 3년보다 높았던 해는 10개 해 중 8개 해, 만 5년이 만 4년보다 높았던 해는 9개 해 중 4개 해입니다. 만 6년 칸은 8개 해 중 7개 해에서 만 5년 칸보다 낮았습니다.

달마다 시장 전체로 나눈 곡선

같은 해 안에서도 달마다 거래량은 크게 다릅니다. 그래서 단지·달 칸마다 그 달 124곳 전체의 100세대당 속도로 기대 매매 건수를 내고, 실제 건수를 그 기대로 나눠 100을 곱한 지수를 씁니다. 100이면 그 달 시장 평균만큼 거래된 것입니다.

이 지수로는 만 0년 35, 만 1년 57에서 만 2년 117로 올라서고, 만 3년 126, 만 4년 135, 만 5년 126, 만 6년 121을 지나 만 7년 105, 만 8년 101, 만 9년 96, 만 10년 이상 89로 내려옵니다.

달 단위로 보면 오르막은 24개월보다 조금 앞에서 시작됩니다. 준공 20개월째 지수가 51, 21개월째 62, 22개월째 81, 23개월째 97, 24개월째 120입니다. 그 뒤로는 이만한 계단이 없습니다. 48개월 앞뒤 반년은 42~47개월 127, 48~53개월 135로 완만하게 이어집니다.

통념 세 가지, 자료가 보여 준 것과 못 보여 준 것

세 축이 한 몸이라 남는 것

준공 시기와 계약 연도와 경과 연수는 둘을 정하면 나머지 하나가 정해집니다. 달력 월로 나눠 시장 전체의 오르내림은 덜어 냈지만, 준공 시기에 따른 차이는 남아 있습니다. 2011~2015년에 준공한 단지 49곳은 만 1년 87, 만 2년 127이고, 2016~2018년 준공 단지 36곳은 46과 109, 2019~2021년 준공 단지 29곳은 27과 119입니다. 오르막의 높이는 묶음마다 다르고, 오른다는 방향만 같습니다. 2022~2025년 준공 단지 10곳은 만 2년 칸을 지난 곳이 6곳뿐이라 따로 읽지 않았습니다.

통제 방식에 따라 모양이 달라지는 구간도 있습니다. 연 단위 통제를 쓰면 만 3년이 114로 낮아지고 만 5년이 138로 높아집니다. 연 단위 통제는 한 해 안의 달별 차이를 지우지 못하기 때문에, 만 3~5년의 굴곡은 통제 방식을 타는 모양으로 봐야 합니다. 만 1년에서 만 2년으로 오르는 계단은 두 방식 모두에서 남습니다. 첫 매매가 늦게 찍힌 14곳을 모수에 넣으면 지수는 만 0년 33, 만 1년 55, 만 2년 116으로 거의 그대로입니다.

만 9년부터 지수가 100 아래로 내려가는 것도 연식 때문이라고 단정할 수 없습니다. 만 10년 이상 칸은 2015년까지 준공한 단지만 지날 수 있고 그 거래는 모두 2021년 이후 계약이라, 오래된 단지여서인지 그 시기여서인지 이 자료로는 나뉘지 않습니다.