세종 청약이 끝난 뒤 — 준공한 단지에 첫 실거래가 찍히기까지

거래 한 건이 우리 표에 들어올 때 따라오는 칸은 다섯입니다. 계약한 날, 값, 층, 면적, 그리고 단지.

분양가 칸은 없습니다. 경쟁률 칸도, 당첨자 칸도, 전매 여부 칸도, 그 집을 처음 판 사람이 누구였는지 적는 칸도 없습니다. 저희가 받는 거래 자료는 국토교통부가 공개하는 실거래 결과여서, 청약 창구에서 벌어진 일은 애초에 들어오는 통로가 없습니다. 그러니 이 글은 당첨된 사람이 그 집을 얼마에 받아 얼마에 넘겼는지를 다루지 않습니다. 청약 제도 자체 — 가점이 어떻게 매겨지고 특별공급이 어떻게 갈리는지 — 도 한국부동산원 청약홈이 정본이라 여기서 설명하지 않습니다.

그래도 다섯 칸으로 대 볼 수 있는 자리가 있습니다. 단지마다 준공한 달이 우리 대장에 적혀 있고, 그 단지에서 신고된 계약은 전부 날짜를 달고 쌓여 있습니다. 둘을 이어 붙이면 청약이 끝나고 집이 다 지어진 뒤 그 단지에 첫 실거래가 언제 찍혔는지가 나옵니다. 세종 신도심 아파트를 그렇게 이어 붙였습니다.

그랬더니 눈에 띈 것은 걸린 시간이 아니라 순서였습니다.

140곳까지 좁히는 동안 버린 것들

먼저 무엇을 세는지 정해 두겠습니다. 우리 단지 대장에 올라 있는 세종 신도심 아파트는 157곳입니다. 여기서 두 번 좁혔습니다.

둘째 갈래가 특히 중요합니다. 2011년 11월에 준공한 세 곳을 뺀 이유는 그 단지들이 특별해서가 아니라 우리 데이터가 그때 없었기 때문입니다. 우리 매매 기록은 2012년 1월 20일 계약부터 시작합니다. 그런데 그 세 곳 중 한 곳의 첫 매매가 정확히 2012년 1월 20일이고, 첫 전세는 정확히 우리 전세 기록의 첫날인 2011년 3월 17일입니다. 두 기록이 모두 데이터가 시작한 날에 딱 붙어 있다는 것은, 그보다 앞선 첫 거래가 있었더라도 우리 눈에는 안 보인다는 뜻입니다. 그런 자리를 ‘준공 두 달 만에 첫 거래’라고 세면 안 됩니다.

재는 단위도 밝혀 두겠습니다. 저희 수집기는 K-apt에서 사용승인일을 받아 오면서 앞 여섯 자리, 그러니까 연도와 달까지만 잘라 저장합니다. 며칠에 승인이 났는지는 저장하지 않습니다. 그래서 이 글의 간격은 전부 달 단위입니다. 준공한 달과 첫 계약이 같은 달이면 0개월이고, 그 안에서 며칠이 걸렸는지는 저희도 모릅니다. 반대로 첫 계약이 준공월보다 앞선 달이면 음수로 적습니다.

첫 매매는 준공하고 석 달 뒤였습니다

140곳의 간격을 짧은 순으로 세우면 이렇게 됩니다.

한가운데가 3개월입니다. 가운데 절반은 2개월에서 6.25개월 사이에 들어갑니다. 새로 지은 단지에 첫 매매가 붙는 데 계절 하나가 걸린 셈입니다. 양쪽 끝은 벌어집니다. 가장 이른 곳은 준공월보다 석 달 앞선 달에 이미 계약이 신고됐고, 가장 늦은 곳은 94개월, 그러니까 준공하고 여덟 해 가까이 지나서야 첫 매매가 찍혔습니다.

절반 가까운 67곳이 1~3개월 안에 첫 매매를 찍었고, 반년 안으로 넓히면 105곳, 한 해 안으로 넓히면 120곳입니다. 남은 20곳은 한 해를 넘겨서야 첫 매매가 붙었습니다. 그러니까 ‘대부분 금방, 일부는 아주 오래’가 이 분포의 모양입니다. 평균 하나로 뭉개면 그 꼬리가 지워집니다.

준공월보다 앞서거나 같은 달에 첫 매매가 신고된 곳이 11곳입니다. 그중 준공월보다 실제로 앞선 곳은 7곳이고, 나머지 4곳은 준공한 그 달에 첫 계약이 붙었습니다. 앞선 폭은 최대 석 달이었습니다. 왜 그런지는 저희가 데이터로 확정할 수 없습니다. 우리 준공월은 K-apt에서 받은 사용승인 연·월이고 계약일은 국토부에 신고된 값이라, 서로 다른 두 출처의 날짜를 맞대 놓은 것이기 때문입니다. 여기서는 그런 자리가 11곳 있었다는 기록까지만 적습니다.

그런데 전세는 이미 와 있었습니다

같은 계산을 전세로 한 번 더 돌렸습니다. 첫 전세가 관측된 146곳의 한가운데 값은 −1개월입니다. 방향이 반대로 나옵니다. 첫 전세는 대개 집이 준공되기 전 달에 이미 계약돼 있었습니다. 146곳 중 107곳이 준공월보다 앞섰고, 12곳이 같은 달, 나머지 27곳만 준공 뒤였습니다.

그러면 같은 단지 안에서 둘 중 무엇이 먼저 찍혔을까요. 두 기록이 모두 있는 140곳을 한 곳씩 비교했습니다.

두 기록이 모두 있는 140곳 가운데 127곳(90.7%)에서 전세가 먼저였습니다. 매매가 먼저인 곳은 9곳, 같은 달에 둘 다 찍힌 곳이 4곳입니다. 두 시점의 차이를 단지마다 계산해 한가운데를 보면 4개월, 전세가 그만큼 앞섭니다.

이 순서가 무엇 때문인지는 이 글이 말하지 않습니다. 우리 표에는 그 집에 누가 살았는지도, 왜 세를 놓았는지도 적혀 있지 않습니다. 말할 수 있는 것은 세종 신도심에서 새 단지가 시장에 처음 모습을 드러내는 방식이 대체로 전세였다는 기록뿐입니다. 세종에서 전세가 어느 정도 규모인지는 세종은 전세로 사는 도시 — 매매 3.5만 vs 전세 11.4만에 따로 정리해 두었습니다. 우리 표 전체로도 전세는 114,478건으로 매매 35,077건의 세 배가 넘습니다.

세는 방식을 바꿔도 그대로인가

지금까지의 집계는 단지마다 한 표를 줍니다. 그러면 2025년에 준공해 첫 매매가 잡힌 한 곳이, 2015년에 준공해 첫 매매가 잡힌 28곳과 같은 무게를 갖는 구간이 생깁니다. 표본이 얇은 자리가 결과를 끌고 가는 것은 아닌지, 세 가지 방식으로 다시 셌습니다. 여기에 전세 쪽 이상 기록을 뺀 경우까지 붙였습니다.

준공 단지가 10곳 이상인 여섯 해(2014·2015·2017·2018·2019·2021년)만 골라 112곳으로 다시 재도 한가운데는 3개월이고, 해마다 중앙값을 낸 뒤 그 여섯 값의 한가운데를 잡아도 3개월입니다. 다만 해별로 보면 폭이 있습니다 — 2018년 준공 단지들은 1개월, 2021년 준공 단지들은 5개월이었습니다. 무게를 어떻게 주든 중심은 안 움직이되, 해마다의 사정은 따로 있다는 뜻입니다.

전세 쪽에는 손대야 할 자리가 있었습니다. 첫 전세가 준공보다 1년 넘게 앞선 곳이 6곳 있습니다. 가장 심한 곳은 3년 반 앞섭니다. 집이 없는데 전세 계약이 체결될 수는 없으니 이건 시장의 사실이 아니라 저희가 두 출처를 단지 단위로 이어 붙이는 과정에서 생긴 어긋남으로 보는 편이 맞습니다. 원인은 확정하지 못했습니다. 그래서 그 6곳을 빼고 134곳으로 다시 세어 봤는데, 전세가 먼저인 곳이 121곳(90.3%)으로 비율이 사실상 그대로였고 전세 쪽 한가운데도 −1개월 그대로였습니다. 이상한 자리 몇 개가 결론을 만든 것은 아니었습니다.

묶어 보면 마지막 칸만 다릅니다

준공 시기로 묶어 나란히 놓으면 이렇습니다.

앞의 세 묶음은 첫 매매 3개월, 첫 전세 −1개월로 서로 붙어 있습니다. 열 해가 넘는 동안 이 순서와 이 간격이 유지된 셈입니다. 다른 것은 마지막 칸입니다. 2022~2025년 묶음만 첫 매매가 7.5개월로 늘어납니다. 다만 이 2022~2025년 칸은 다른 칸과 무게가 다릅니다 — 관측된 단지가 10곳뿐이고, 첫 12개월 거래도 41건입니다. 게다가 가장 최근에 준공한 단지들은 아직 시간이 충분히 흐르지 않아 긴 간격을 가질 기회 자체가 없습니다. 그렇게 좁아진 창 안에서 나온 2022~2025년 묶음의 7.5개월이니, 이 값 하나로 ‘요즘은 첫 거래가 늦어진다’고 읽으면 안 됩니다.

맨 오른쪽 값은 특히 조심해서 읽어야 합니다. 2012년 6월~2015년 묶음의 첫 12개월 매매 중앙값이 2억 7,765만원, 2022~2025년 묶음이 6억 4,000만원인 것은 새 단지의 값이 올랐다는 뜻이 아니라 각 묶음의 ‘첫 12개월’이 서로 다른 시절에 놓여 있다는 뜻입니다. 2014년의 첫 해와 2024년의 첫 해는 시장 자체가 다릅니다. 준공연도가 값에 어떻게 얹히는지를 같은 시점에서 비교한 것은 준공연도가 가격을 가른다 — 세종 신축 프리미엄 실측에 따로 있고, 세종 전체의 값이 어느 계단에 서 있는지는 세종의 가격 사다리에서 다뤘습니다.

첫 해는 그 단지 거래의 열에 하나

첫 거래가 찍히고 나면 그 뒤로는 얼마나 활발할까요. 이걸 재려면 분모를 고정해야 합니다. 준공한 지 오래된 단지는 거래가 쌓일 시간이 길었으니, 그냥 ‘첫 해가 누적에서 차지하는 몫’을 재면 최근 단지가 무조건 커 보입니다. 그래서 첫 매매 이후 60개월이 지난 113곳만 골라, 그 5년치 안에서 첫 12개월이 차지하는 몫을 계산했습니다.

한가운데가 9.1%입니다. 5년을 균등하게 나누면 한 해가 20%를 가져가야 하니, 첫 해는 그 절반에 못 미칩니다. 가운데 절반은 6.2%에서 14.4% 사이에 들어가고, 가장 낮은 곳은 1.4%, 가장 높은 곳이 41.1%입니다. 5년치가 다 찬 113곳 가운데 103곳이 20%에 미치지 못했고, 넘긴 곳은 10곳입니다. 건수로 보면 첫 12개월의 한가운데가 11건, 5년치의 한가운데가 136건입니다.

새 단지의 첫 해는 거래가 터지는 시기가 아니라, 오히려 조용한 편이었습니다. 첫 매매가 찍힌 값 자체도 넓게 흩어져 있습니다 — 140곳의 첫 매매 값을 늘어놓으면 가장 낮은 것이 1억 7,300만원, 한가운데가 4억 217만원, 가장 높은 것이 12억 6,000만원입니다. 다만 이 값들은 2012년부터 2025년까지의 서로 다른 시점에 찍힌 것이라, 하나의 잣대로 견줄 수 있는 숫자가 아닙니다.

매매가 한 건도 없는 열세 곳

앞에서 떼어 놓은 13곳으로 돌아오겠습니다. 준공은 했는데 우리 표에 매매가 단 한 건도 없는 단지들입니다.

매매가 한 건도 없는 이 13곳에 쌓인 임대차 기록은 월세 6,327건, 전세 1,273건입니다. 거래가 없는 게 아니라 매매만 없습니다. 7곳은 전세조차 한 건도 없이 월세만 쌓였고, 6곳은 전세도 함께 있습니다. 준공한 지 열 해가 넘은 곳부터 2025년 12월에 막 준공한 곳까지 섞여 있으니 시간이 부족해서만은 아닙니다.

여기서도 이유는 적지 않겠습니다. 우리 표에는 그 단지가 분양 단지인지 임대 단지인지 적는 칸이 없고, 분양 전환 같은 사정을 담는 칸도 없습니다. 다만 매매가 한 건도 없는 이 13곳의 존재는 ‘청약이 끝나면 언젠가 매매가 나온다’가 모든 단지에 해당하는 말은 아니라는 것을 보여 줍니다. 세종 신도심에서 준공 기록이 있는 단지 열세 곳은, 지어진 뒤로 지금까지 매매로 신고된 계약이 한 건도 없었습니다.

마지막으로 이 글의 모수에 아예 들어오지도 못한 한 곳을 밝혀 둡니다. 대장 157곳 중 1곳은 준공 칸이 비어 있습니다. 저희 수집기는 준공 연·월을 읽어 낸 경우에만 세대수까지 함께 저장하도록 짜여 있어서, 준공월을 못 읽은 그 한 곳은 세대수 칸도 같이 비어 있습니다. 코드 한 줄의 조건이 두 칸의 운명을 함께 정하고 있는 셈이고, 그래서 이 글은 그 단지에 대해 아무 말도 하지 못합니다.

순서는 이유를 말하지 않습니다

다섯 개 칸으로 시작한 글입니다. 그 칸들로 값을 캐내려 하지 않고 시점만 이어 붙였더니, 손에 남은 것은 값도 규칙도 아니라 순서였습니다.

세종 신도심에서 새 단지가 우리 기록에 처음 등장하는 자리는 대체로 전세였고(두 기록이 모두 있는 140곳 중 127곳), 매매는 준공하고 석 달쯤 뒤에 첫 건이 붙었으며, 그 첫 해는 이후 5년치 거래의 열에 하나쯤이었습니다. 세는 방식을 넷으로 바꿔도 이 순서는 뒤집히지 않았습니다.

그리고 순서는 딱 거기까지입니다. 전세가 먼저 왔다는 기록은 왜 먼저 왔는지에 대해 아무것도 알려 주지 않고, 앞으로도 그럴 것인지는 더욱 말하지 않습니다. 이 글이 드릴 수 있는 것은 지난 열네 해 동안 세종에서 실제로 벌어진 일의 순서까지이고, 그다음 칸은 비어 있습니다. 개별 단지에서 이 순서가 어떻게 흘렀는지는 마을·단지 랭킹에서 단지를 찾아 들어가시면 거래 이력으로 직접 보실 수 있습니다.