세종 새 아파트 전세, 입주 때와 2년 뒤 — 같은 단지로 다시 잰 입주장과 첫 만기

저희가 예전 글에 ‘2015년 신축 1년 차 단지의 84㎡ 전세가 다른 단지보다 3,000만원 낮았다’고 적었는데, 같은 단지를 자기 자신과 비교해 다시 재 보니 그 무렵 입주한 단지들의 입주 직후 전세는 2~4년 뒤 같은 단지의 수준과 거의 같았습니다. 입주 직후 전세가 뚜렷하게 낮았던 것은 2016~2021년에 준공한 단지들이었습니다.

세종 신도심에서 입주 2~4년 차 기록이 있는 82곳을 단지마다 재면, 사용승인 뒤 0~3개월에 맺은 84㎡대 전세는 같은 단지 2~4년 차 수준의 92.9였습니다(단지별 값의 가운데 값). 가운데 단지 기준으로 7% 안팎 낮게 계약했고, 그 차이는 입주 반년 안에 사라졌습니다. 그리고 2년 차가 되면 같은 단지에서 전세 계약이 다시 몰립니다. 이 글은 ‘입주장 전세는 정말 쌌나’와 ‘첫 만기에 계약이 얼마나 다시 몰렸나’를 같은 단지 기록으로 답합니다. 첫 전세가 사용승인 뒤 언제 찍히는지는 청약 이후 첫 실거래 편에서 다뤘고, 이 글은 그 계약이 얼마였는지와 2년 뒤 다시 몰리는 달을 봅니다.

자: 같은 단지의 2~4년 차를 100으로

입주 계약과 2~4년 뒤 계약을 금액 그대로 견주면 안 됩니다. 세종 전세가 오르던 해에는 먼저 맺은 입주 계약이 거의 저절로 낮게 나오기 때문입니다. 그래서 계약마다 그 달 세종 84㎡대 전세의 중앙값으로 나눠 달력의 영향을 걷어 냈습니다. 그 중앙값은 84㎡대 전세 31,137건으로 달마다 냈습니다. 그다음 단지마다 사용승인 뒤 25~48개월에 맺은 계약의 그 값을 100으로 놓고, 경과 구간마다 같은 단지의 값을 견줬습니다. 입주 구간(사용승인 뒤 0~6개월)과 기준 구간에 각각 5건 이상 있는 단지만 넣었고, 표의 각 구간은 그 구간 계약이 3건 이상인 단지만 셉니다.

단지 목록에는 임대 단지인지 분양 단지인지를 적는 칸이 없어, 첫 매매가 사용승인 뒤 39~101개월에야 찍힌 14곳은 임대로 먼저 운영하다 분양 전환한 단지로 보고 뺐습니다. 그 밖에 첫 매매가 가장 늦게 찍힌 곳은 24개월째인 한 곳인데, 84㎡대 전세 기록이 없어 어느 쪽으로 가르든 이 글의 집계에는 들어오지 않습니다.

단지 목록의 사용승인 연월에 전세 계약을 대어 줄 세웠을 때 제가 처음 마주친 것은 계약이 사용승인보다 먼저 찍힌다는 점이었습니다. 82곳 가운데 71곳은 첫 전세 계약이 사용승인월보다 앞섰고, 59곳은 한두 달 앞이었습니다. 왜 앞서는지는 이 자료가 말해 주지 않아, 사용승인 12개월 전부터 1개월 전까지의 계약을 따로 한 칸으로 셉니다.

사용승인 직전 계약이 있는 39곳은 91.9, 사용승인 뒤 0~3개월은 92.9였습니다. 패널 82곳 가운데 이 구간 기록이 있는 81곳의 가운데 절반은 87.4~99.5 사이입니다. 4~6개월에는 98.8(52곳, 단지마다 이 구간 계약 3건 이상)로 기준에 거의 닿았고, 7~12개월에는 104.4로 오히려 기준을 넘었습니다. 13~22개월은 102.6입니다. 입주장 할인은 가운데 단지 기준 7% 안팎이었고 반년 안에 사라졌습니다.

기준 구간을 2년 차 계약이 몰리는 달과 겹치지 않게 28개월부터로 좁혀도 0~3개월 값은 2포인트 안쪽에서 움직였습니다. 원점을 사용승인월 대신 ‘전세가 한 달 3건 이상 처음 찍힌 달’로 바꿔도 곡선의 모양은 같았습니다.

준공 시기마다 달랐던 입주장 할인

같은 82곳을 사용승인 연도로 나누면 차이가 납니다. 0~3개월 지수의 가운데 값은 2012~2015년 준공 32곳 가운데 이 구간 기록이 있는 31곳이 97.2, 2016~2018년 준공 24곳이 88.0, 2019~2021년 준공 20곳이 89.6이었습니다. 2022~2024년 준공 5곳은 99.5지만 다섯 곳뿐이라 묶음 값으로 읽기 어렵습니다. 2012~2015년 준공 묶음은 사용승인 전 계약부터 11개월 차까지를 한 칸으로 넓혀도 99.5였습니다. 2016~2018년 준공 묶음은 가운데 절반이 80.0~93.4로, 대부분의 단지가 입주 직후 같은 단지 2~4년 차보다 낮게 계약했습니다.

예전 글의 표는 해마다 신축 1년 차 단지와 그 밖의 단지를 견준 횡단 비교였습니다. 2015년이라면 그 무렵 입주한 고운·종촌·아름동의 새 단지와 그보다 먼저 들어선 한솔동 첫마을이 한 표 안에서 맞섰습니다. 그 차에는 입주 시기만이 아니라 입지와 단지 구성의 차이가 함께 들어 있습니다. 같은 단지를 자기 자신과 견주면 그 섞임이 빠지고, 그러자 2012~2015년 준공 단지의 입주장 할인은 거의 남지 않았습니다. 2016~2021년 준공 단지에서 왜 할인이 컸는지는 이 자료가 말해 주지 않습니다.

2년 차, 같은 단지에서 전세 계약이 다시 몰렸다

이번에는 값이 아니라 건수를 셉니다. 2013년부터 2023년 4월까지 사용승인을 받아 그 뒤 40개월 기록이 있고 세대수가 적힌 단지 가운데, 입주 무렵(사용승인 1개월 전~3개월 뒤)과 첫 만기 무렵(23~27개월)이 전월세 신고제가 시작된 2021년 6월 앞뒤에 걸친 19곳을 뺀 105곳입니다. 신고제 전의 전세 기록은 주민센터·등기소에서 확정일자를 받은 계약을 바탕으로 해서, 걸친 단지는 입주 쪽과 만기 쪽의 기록 범위가 달라 비교가 기웁니다. 평형은 나누지 않았습니다.

105곳을 한 단지처럼 합치면 입주 무렵 다섯 달에 전세 5,673건, 첫 만기 무렵 다섯 달에 4,040건, 그 바로 앞 다섯 달(18~22개월)에 1,210건이 맺어졌습니다. 단지마다 따로 재도 모양이 같습니다. 첫 만기 다섯 달은 바로 앞 다섯 달의 가운데 3.3배(앞 다섯 달이 0건인 11곳을 뺀 94곳), 입주 무렵 다섯 달의 가운데 0.62배(입주 무렵이 0건인 13곳을 뺀 92곳)였습니다. 2년 차에 전세 계약이 다시 몰렸고, 그 크기는 앞 다섯 달의 3배 남짓, 입주 때 몰림의 6~7할이었습니다.

단지마다 폭은 큽니다. 입주 무렵 대비 첫 만기 몫의 가운데 절반은 0.46~3.18배에 퍼져 있어, 첫 만기 때 계약이 입주 때보다 더 많이 찍힌 단지도 열 곳 가운데 네 곳 가까이 됩니다. 신고제 뒤에 입주와 첫 만기를 모두 맞은 15곳 가운데 입주 무렵 기록이 있는 12곳만 보면 그 가운데 값은 0.56배였습니다.

준공 연차에 따른 매매 흐름은 준공 2년 무렵 매매 회전율 편에서 다뤘는데, 그 매매의 오르막과 이 전세 봉우리는 서로 다른 시계를 따릅니다. 같은 105곳의 매매는 21개월 무렵부터 올라 34개월까지 비슷한 높이를 이어 갔고, 전세는 25개월에 뾰족하게 섰다가 30개월에는 봉우리의 절반 아래로 내려왔습니다.

다시 몰린 계약, 열 건 중 네 건 안팎은 갱신

저희 전월세 수집기는 국토부 자료의 계약 구분 칸(신규·갱신)을 저장하지 않습니다. 그래서 이 절은 2021년 6월부터 2026년 8월까지 계약분 63개월치 원본 103,271행을 측정용으로 다시 받아 셌고, 서비스 데이터에는 넣지 않았습니다. 단지는 수집기와 같은 규칙(법정동의 마을 이름과 ‘N단지’)으로 맞췄습니다.

다시 받은 국토부 자료에서 사용승인 뒤 23~27개월이 이 기간 안에 온전히 드는 단지는 33곳이고, 그 다섯 달에 월세 0원 전세 계약이 찍힌 곳은 30곳, 계약은 841건입니다. 계약 구분 칸이 채워진 775건 가운데 갱신이 322건(41.5%), 신규가 453건이었고, 칸이 빈 계약이 66건입니다. 국토부 계약 구분 칸 기준으로, 첫 만기 무렵 다시 몰린 전세 계약은 칸이 채워진 계약 열 건 가운데 네 건 안팎이 갱신이고 나머지는 신규였습니다. 신규로 적힌 계약이 누구와 맺은 것인지는 이 칸이 말해 주지 않습니다.

단지마다 갈립니다. 칸이 채워진 계약이 10건 이상인 24곳의 갱신 몫은 가운데 값이 37.7%, 가운데 절반이 26.2~52.2%였습니다. 갱신 때 보증금이 얼마나 움직였는지는 전세 갱신 보증금 편이 같은 칸으로 계약 하나하나를 따라가 다뤘습니다. 첫 만기 무렵의 보증금 수준은 이 글에서 다루지 않습니다. 같은 단지 전세가 2년 전 같은 반기보다 낮게 맺어진 때가 언제였는지는 두 골짜기 편에서 반기마다 셌습니다.

아직 잴 수 없는 단지

입주장 지수는 2~4년 차 기록이 쌓여야 잴 수 있습니다. 패널에서 가장 늦게 준공한 단지는 2024년 3월 사용승인을 받은 산울마을 6·7단지이고, 이 두 곳의 기준 구간 계약은 2026년 4월부터라 아직 반년 치입니다. 산울마을 2·4·5·8단지와 가락마을 12단지처럼 2023년 하반기 이후 준공한 다른 단지는 패널에 들지 못했습니다. 첫 만기 곡선은 사용승인 뒤 40개월 기록이 필요해 2023년 5월 이후 준공 단지가 빠졌습니다. 지금 입주하는 단지를 궁금해하는 분께 이 글이 줄 수 있는 것은 앞선 단지들의 기록입니다.

두 질문에 대한 기록

입주장 전세는 정말 쌌나

같은 단지의 2~4년 차와 견주면 세종 84㎡대 입주장 전세는 가운데 단지 기준 7% 안팎 낮았고, 그 차이는 반년 안에 사라졌습니다. 다만 준공 시기에 따라 2012~2015년 준공 단지는 거의 차이가 없었고 2016~2018년 준공 단지는 12% 안팎, 2019~2021년 준공 단지는 10% 안팎 낮았습니다. 수분양자가 잔금 계획에 입주 때 전세 보증금을 적을 때 견줘 볼 수 있는 지난 기록이 이 폭입니다.

2년 차 첫 만기엔 계약이 얼마나 다시 몰렸나

사용승인 25개월 무렵 같은 단지 전세 계약이 다시 몰렸습니다. 바로 앞 다섯 달의 3배 남짓, 입주 때 몰림의 6~7할이었고, 국토부 계약 구분 칸이 채워진 계약 열 건 가운데 네 건 안팎이 갱신이었습니다. 세종 입주 물량이 어느 해 어느 권역에 몰렸는지는 입주 물량·인구 흐름 편에서 볼 수 있습니다.