등기부등본 보는 법 — 표제부·갑구·을구, 어느 칸에서 무엇을 보나

등기부등본(정식 명칭 등기사항전부증명서)은 ‘이 집이 누구 것이고, 빚은 얼마나 잡혀 있는가’를 국가가 공식으로 적어 둔 문서입니다. 전세든 매매든 도장을 찍기 전에 이 한 장을 읽으면 큰 사고의 대부분을 걸러 냅니다.

먼저 저희가 가진 것과 갖지 않은 것부터 밝힙니다. 저희가 주 5회, 하루 한 번씩 국토교통부에서 받아 쌓는 것은 신고된 거래 한 줄입니다. 그 한 줄을 담는 칸은 계약일·금액·층·전용면적·단지 등 12개이고, 소유자·근저당·압류를 담는 칸은 하나도 없습니다. 그래서 을구의 숫자는 등기부 원본으로 읽으셔야 합니다. 대신 저희 데이터로 할 수 있는 일이 하나 있습니다. 그 숫자가 세종의 같은 평형 집값에 비해 큰지를 재는 것입니다. 이 글은 표제부 · 갑구 · 을구를 칸칸이 읽은 뒤, 세종 신도심 실거래로 그은 경계선에 을구 숫자를 대 봅니다.

직접 떼어 본다 — 계약 때 한 번, 잔금 날 한 번

등기부등본은 집 주소만 알면 누구나 대법원 인터넷등기소에서 소액의 수수료로 열람·발급합니다. 공인중개사가 보여 준 사본으로 끝내지 말고 계약 검토 때 한 번, 잔금을 치르는 날 다시 한 번 직접 뗍니다. 계약과 잔금 사이에 새로 잡힌 빚은 두 번째 열람에서만 보입니다. 아파트는 한 건물에 여러 세대가 있으므로 ‘집합건물’ 등기로 조회합니다. 토지나 일반 건물 등기로 떼면 내가 들어갈 세대의 권리관계가 나오지 않습니다.

세 칸, 세 가지 질문

문서는 길어도 구조는 단순합니다. 위에서부터 표제부(어떤 집인가), 갑구(누구의 집인가), 을구(빚이 있는가)입니다.

표제부는 계약서와 ‘글자 그대로 같은지’만 맞추면 됩니다. 세종 신도심 아파트는 지번 주소가 법정동(예: 고운동·아름동)으로 적히므로, 평소 부르는 마을 이름과 헷갈리면 세종 법정동·마을 이름 매핑으로 맞춥니다. 전용면적을 평으로 바꾸는 법은 세종 아파트 면적·평형 읽는 법에 있습니다.

갑구 — 진짜 집주인인지, 분쟁은 없는지

첫째, 현재 소유자 이름이 계약하려는 사람과 같은가. 다르면 대리인의 위임장과 인감증명을 확인하고, 보증금을 보낼 계좌도 등기부상 소유자 본인 명의로 맞춥니다. 둘째, 가압류 · 가처분 · 경매개시결정 표시가 있는가. 있다면 소유권 자체에 분쟁이 걸린 집이고, 그 상태로는 계약을 진행하지 않는 것이 원칙입니다.

을구 — 채권최고액은 빚이 아니라 한도다

을구에는 이 집을 담보로 잡은 권리, 대표적으로 근저당권(집을 담보로 받은 대출)이 적힙니다. 먼저 설정된 근저당권은 경매로 넘어갔을 때 내 보증금보다 먼저 돈을 가져갑니다. 한 줄은 이렇게 읽습니다.

근저당권자가 경매에서 가져가는 돈은 실제 남은 빚(이자 포함)이고, 채권최고액이 그 상한입니다. 남은 빚은 대출을 갚아 가면서 줄어드는데, 등기부에는 그 잔액이 나오지 않습니다. 그래서 세입자 쪽에서는 채권최고액 전액을 빚으로 놓고 계산합니다. 을구에 전세권 등기나 다른 임차권 표시처럼 익숙지 않은 등기가 있으면 그 의미를 확인한 뒤에 진행합니다.

세종 실거래로 그은 을구 경계선

판정식은 하나입니다. 선순위 채권최고액 + 내 보증금 ≤ 같은 단지·같은 평형 매매 실거래. 이 식은 ‘넘으면 위험’을 가르는 선이지 ‘안 넘으면 안전’을 보장하는 선이 아닙니다. 경매로 넘어가면 대개 시세보다 낮게 팔리고 비용이 먼저 빠지기 때문입니다. 오른쪽 값이 동네마다 다르기 때문에, 세종 신도심에서 이 선이 실제로 어디쯤 그어지는지 재어 봤습니다. 계약일 2025년 9월 24일부터 2026년 9월 23일까지 신고된 3층 이상 거래이고, 매매는 직거래를 뺐습니다. 전세는 월세가 0원으로 신고된 계약입니다. 저희 수집 코드는 전월세 신고 가운데 월세가 0원인 것만 전세로 나누고, 보증금을 매매가와 같은 금액 칸에 담습니다. 그래서 두 값을 같은 자로 잴 수 있습니다.

84㎡에서 매매 중앙가는 6억 2,500만 원, 전세 중앙가는 2억 7,000만 원입니다. 둘의 차이인 3억 5,500만 원이 중앙값 수준의 전세에 대해 선순위 채권최고액이 들어갈 수 있는 자리입니다. 위 모형의 채권최고액 3억 6,000만 원을 여기에 대면 500만 원 넘칩니다. 원금으로 환산하면 3억 원이라 괜찮아 보여도, 채권최고액으로 계산하면 경계선 밖입니다. 이 글을 처음 쓸 때 저희는 매매가 5억 원이라는 가정 숫자로 같은 계산을 보여 드렸는데, 실측으로 바꾸고 나니 같은 채권최고액이 세종 84㎡ 중앙값 집에서는 경계선을 살짝 넘는다는 것이 보였습니다.

평형 전체 중앙값보다 중요한 것은 단지별 선입니다. 같은 단지·같은 전용면적에 매매와 전세가 각각 5건 이상 있는 단지만 골라 단지마다 중앙값을 따로 냈더니, 84㎡ 97곳의 여유폭은 중앙 3억 4,550만 원이지만 가장 좁은 곳은 1억 7,000만 원, 가장 넓은 곳은 6억 8,000만 원이었습니다. 같은 채권최고액 2억 원이라도 넓은 단지에선 여유롭고, 가장 좁은 단지에선 그 단지 중앙값 수준의 전세 보증금과 더하는 순간 선을 넘습니다. 59㎡는 더 빠듯합니다. 58곳 가운데 32곳은 여유폭이 2억 원이 안 됩니다.

같은 단지·같은 전용면적(소수점 버림)끼리 매매와 전세를 맞춰 붙이는 방식, 3층 이상과 직거래 제외라는 조건은 저희 갭 계산기가 쓰는 규칙과 같습니다. 다만 계산기는 평균을 쓰고, 이 표는 한두 건의 튀는 값에 덜 흔들리도록 중앙값을 썼습니다. 내 집의 오른쪽 값은 같은 단지·같은 평형의 최근 실거래로 잡으면 되고, 조회 방법은 국토부 실거래가 조회·활용법에 정리했습니다.

세종에서 전세가율만 보면 놓치는 것

전세 위험을 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)로만 보는 습관이 있는데, 세종 신도심에서는 이 숫자가 위험을 거의 드러내지 않습니다. 단지별로 잰 전세가율은 84㎡가 중앙 44.1%, 가장 높은 단지도 56.1%였고, 59㎡는 중앙 53.2%, 가장 높은 단지가 58.8%였습니다. 보증금만 놓고 보면 집값의 절반 안팎이라 넉넉해 보입니다.

문제는 그 넉넉한 나머지 절반이 비어 있다는 보장이 없다는 점입니다. 매매가와 전세가 사이가 넓을수록 집주인이 그 사이에 담보 대출을 넣을 자리도 넓습니다. 그 자리가 얼마나 차 있는지는 전세가율에도, 저희 실거래 데이터에도 나오지 않고 을구에만 나옵니다. 세종에서 등기부 을구가 전세가율보다 결정적인 이유가 여기 있습니다. 이 확인이 전세 계약 점검 전체에서 어디쯤 오는지는 전세 계약 전 체크리스트에서 순서대로 짚었습니다.

초록·노랑·빨강 — 등기부 판독 신호등

빨강이 하나라도 보이면 멈추고 다시 확인합니다.

본 글은 등기사항전부증명서를 읽는 일반 정보이며 특정 단지·시점의 계약을 권유하지 않습니다. 세종 수치는 국토교통부 실거래가 공개 데이터를 SJ Plus가 수집·집계한 것으로, 계약일 2025년 9월 24일~2026년 9월 23일 신고분(2026년 10월 4일 집계)입니다. 신고 기한이 계약 후 30일이라 마지막 몇 주는 아직 덜 들어와 있고, 중앙값은 개별 집의 시세가 아닙니다. 등기부의 채권최고액 3억 6,000만 원 기록은 읽는 법을 보여 주기 위한 가정값입니다. 등기·근저당·보증금 보호 제도는 법과 정책에 따라 바뀌므로, 실제 계약에서는 등기부 원본을 직접 확인하고 공인중개사·법률 전문가의 도움을 함께 받으시기 바랍니다.

참고 자료 · 대법원 인터넷등기소 (등기사항전부증명서 열람·발급) · 국토교통부 실거래가 공개시스템 (경계선 계산용 실거래)