세종 월세 통계를 나눠 읽는 법 — 전 평형 중앙값과 월세 비중은 왜 59·84㎡ 칸과 따로 움직이나

세종 신도심 아파트에서 2021년 6월부터 2026년 9월까지 맺어진 월세 계약 36,957건의 월세 중앙값은 60만원입니다. 그런데 같은 기록을 59㎡ 칸으로 좁히면 70만원, 84㎡ 칸으로 좁히면 87만원입니다. 전 평형 값이 두 대표 평형 어느 쪽보다도 낮습니다. 「세종 월세」나 「월세 비중」이라는 한 숫자를 볼 때 무엇을 먼저 갈라 봐야 하는지, 이 기록으로 다섯 단계를 차례로 밟아 봅니다.

1. 숫자가 어느 기록에서 나왔는지 본다

이 글을 쓰려고 국토부 아파트 전월세 실거래 자료를 2026년 10월 5일 다시 받았습니다. 전월세 신고제가 시행된 2021년 6월 계약분부터 2026년 9월 계약분까지 64개월, 104,712행입니다. 저희 수집 코드와 같은 규칙으로 이름에 ‘N단지’가 붙은 세종 신도심 단지만 남기니(단지 번호 없는 행 20,681행과 도심형 5행 제외) 84,026행이 남았습니다. 월세액이 0보다 큰 월세 36,957건, 전세 47,069건입니다. 국토부 자료 한 줄을 계약 하나로 셌고, 다시 받은 자료는 서비스 데이터에 넣지 않았습니다. 2021년 6월 이전 기록과 견주는 이야기는 이 글에서 다루지 않습니다. 그 이야기는 2021년 6월 전월세 기록 편에 따로 정리했습니다.

원본을 다시 받은 데는 이유가 있습니다. 저희 전월세 수집기는 주 5일, 하루 한 번 이번 달과 지난달 계약분을 받아 저장하는데, 계약일·보증금·월세·층·면적·단지 이름이 모두 같은 계약은 한 줄로 저장합니다. 그래서 서비스 데이터의 건수는 국토부 원본보다 적게 잡힐 수 있습니다. 이 글의 기본 숫자는 모두 다시 받은 원본에서 셌습니다.

2. 평형으로 나눈다

월세 계약을 전용면적(소수점 아래를 버린 ㎡)으로 나누면 전 평형 값이 왜 낮은지 바로 보입니다. 월세 계약의 33.0%가 59㎡ 미만 칸에 있고, 이 칸의 중앙 월세는 15만원입니다. 59㎡ 칸이나 84㎡ 칸과 값의 크기가 전혀 다른 계약이 전체 기록의 3분의 1을 차지하니, 전 평형 중앙값이 59㎡ 칸보다도 낮게 나옵니다.

3. 작은 평형 칸이 어디서 나왔는지 본다

59㎡ 미만 월세 계약 12,196건 가운데 93.7%인 11,427건이 26곳의 단지에서 나왔습니다. 26곳은 이렇게 골랐습니다. 사용승인월이 확인되는 156곳 가운데 사용승인 뒤 36개월이 지났는데, 첫 매매 기록이 사용승인 뒤 36개월을 넘겨서야(39~101개월) 찍힌 14곳과 매매 기록이 한 건도 없는 12곳입니다(2026년 10월 기준). 매매 기록이 없는 12곳을 한국부동산원 공동주택관리정보시스템(K-apt)의 분양형태 칸으로 확인하면 임대 10곳, 기타 공급 1곳(분류명 ‘사택 및 관사 등’), K-apt가 이웃 단지와 한 코드로 묶어 공개하는 1곳(그 코드의 분양형태는 임대)입니다. 첫 매매 기록이 늦게 시작된 14곳은 이 글에서 더 나누지 않았습니다.

이 26곳이 월세 계약 36,957건 가운데 15,249건, 41.3%를 차지합니다. 매매 기록이 없는 12곳이 11,604건, 첫 매매가 늦게 시작된 14곳이 3,645건입니다. 같은 26곳이 전세 계약 47,069건에서 차지하는 몫은 8.4%(3,971건)입니다. 26곳 월세 계약의 전용면적은 중앙 36㎡이고 가운데 절반이 26~59㎡에 있으며, 74.9%가 59㎡ 미만입니다. 나머지 단지의 월세 계약은 중앙 84㎡(가운데 절반 59~84㎡)이고 59㎡ 미만은 3.5%뿐입니다.

그래서 26곳을 빼면 59㎡ 미만 칸은 769건만 남고 그 중앙 월세는 60만원이 됩니다. 26곳을 빼도 59㎡ 칸은 70만원에서 75만원, 84㎡ 칸은 87만원에서 90만원으로 움직이는 데 그칩니다. 두 칸에서 26곳 계약의 몫이 25.3%와 10.3%로, 59㎡ 미만 칸(93.7%)보다 훨씬 작기 때문입니다. 전 평형 중앙값은 26곳을 빼면 60만원에서 80만원으로 올라 움직임이 가장 큽니다.

같은 칸 안에서 26곳의 월세가 그 밖 단지와 똑같다는 뜻은 아닙니다. 2021~2025년 계약을 59㎡·84㎡, 보증금 4분위(경계 2,000만·2,911만·5,000만원), 계약 연도로 칸을 나누고 양쪽 계약이 5건 이상인 34칸에서 ‘26곳 중앙 월세 ÷ 그 밖 단지 중앙 월세’를 재면, 칸의 건수로 가중한 가운데 값이 0.89입니다. 이 칸들의 26곳 계약은 거의 모두 첫 매매 기록이 늦게 시작된 14곳의 계약입니다. 칸 안에 1할 남짓한 차이가 있어도 59·84㎡ 칸에서 26곳이 차지하는 몫이 작아 칸 전체의 중앙값은 크게 움직이지 않습니다. 그 차이가 왜 생겼는지는 이 자료가 말하지 않습니다.

4. 월세 비중은 수준과 흐름을 따로 본다

월세 비중은 전세와 월세 계약을 합친 건수 가운데 월세의 몫입니다. 이 기록 전체로는 44.0%이고, 26곳을 빼면 33.5%로 10.5%p 낮아집니다. 26곳의 전세·월세 계약 19,220건 가운데 79.3%가 월세이기 때문입니다.

수준 차이는 해마다 있었습니다. 2021~2025년 각 해의 차이는 8.6~12.9%p였고, 2026년 1~9월 계약에서는 6.9%p입니다. 흐름은 다르게 읽힙니다. 2021년은 6~12월 계약만 있고, 이 기록에서 월세 비중은 해마다 6~12월이 1~5월보다 높아서 2021년 값은 다른 해와 바로 견주지 않았습니다. 온전한 한 해인 2022년과 2025년을 견주면 전체 월세 비중은 45.7%에서 43.7%로 낮아졌는데, 26곳을 뺀 쪽은 34.3%에서 35.1%로 올랐습니다. 같은 기간 월세 계약 가운데 26곳의 몫이 42.7%에서 38.0%로 줄어든 것과 맞물려 있습니다.

정리하면 이 단지들은 세종 월세 비중의 수준을 끌어올렸고, 2022년 이후의 흐름은 오히려 눌러 보이게 했습니다. 월세 비중이 몇 년 새 늘었는지 그대로인지를 말하는 숫자를 보면, 이런 단지의 계약이 그 안에 섞여 있는지부터 확인해야 같은 기록으로 같은 결론을 낼 수 있습니다.

곁가지 — 갱신 비율도 같은 영향을 받는다

국토부 전월세 자료에는 계약구분(신규·갱신)과 종전 보증금·종전 월세 칸이 있습니다. 갱신 계약이면서 종전에도 월세였던 계약 6,980건을 보면 월세액이 종전보다 오른 갱신은 48.7%입니다. 26곳을 빼면 3,360건 가운데 66.8%로 바뀝니다. 6,980건 가운데 51.9%가 26곳의 갱신이어서, 이 비율도 섞인 계약의 영향을 크게 받습니다.

계약구분 칸이 빈 월세 계약 7,724건은 갱신인지 알 수 없어 이 셈에 넣지 못했고, 그 가운데 7,111건이 2021~2023년 계약입니다. 종전 월세 칸이 빈 갱신은 전세에서 월세로 바뀐 계약으로 보고 뺐습니다. 보증금은 보지 않고 월세액만 견줬습니다. 월세를 낮추는 대신 보증금을 올린 갱신이 적지 않아, 이 비율은 ‘집세가 오른 갱신의 몫’이 아니라 ‘월세액이 오른 갱신의 몫’입니다. 얼마나 올랐는지와 법이 정한 갱신 조건은 따지지 않았습니다. 전세 갱신은 전세 갱신 편에서 따로 다뤘습니다.

5. 이미 걸러진 숫자는 덜 흔들린다

저희 월세 편은 월세를 같은 단지·같은 평형의 전세 중앙값과 대조해 교환비(전월세전환율)를 냈고, 그 묶음의 전세가 5건 이상일 때만 기준값을 세웠습니다. 이번에 월세 편과 같은 1년(2025년 7월 13일~2026년 7월 10일 계약)을 서비스 데이터로 다시 열어 26곳을 표시해 봤습니다. 그 1년 월세 5,925건 가운데 26곳 계약은 2,038건이었고, 그 50.6%인 1,032건은 기준이 될 전세가 모자라 처음부터 빠져 있었습니다. 기준값이 없어 빠진 1,322건의 78.1%가 26곳 계약이었습니다.

그 편의 교환비 중앙값은 26곳을 빼고 다시 내도 연 4.96%에서 5.05%로 움직이는 데 그쳤습니다. 같은 1년의 중앙 월세는 26곳을 빼면 80만원에서 90만원으로 오릅니다. 같은 단지의 전세와 맞대는 숫자는 이 단지들 계약의 절반이 이미 걸러져 있었고, 월세를 그대로 모은 숫자는 하나도 걸러지지 않았던 것입니다. 이 결과를 보고 저희는 월세 편을 고치지 않아도 된다고 판단했습니다. 이 절의 1년 값은 서비스 데이터로 잰 것이라, 1단계에서 말한 한 줄 저장 때문에 건수가 원본보다 적게 잡혔을 수 있습니다.

세종 월세 숫자를 볼 때

• · 전 평형 중앙값이나 평균이면 59㎡ 미만 칸이 섞인 값입니다. 59·84㎡ 월세가 궁금하면 그 칸의 값을 따로 봅니다(이 기록에서 70만원·87만원).
• · 59㎡ 미만 월세 숫자는 이 기록에서 93.7%가 26곳의 계약이었습니다. 소형 월세는 그 단지들의 기록에 가깝다고 읽습니다.
• · 월세 비중은 수준과 흐름을 따로 보고, 흐름은 같은 계절끼리 견줍니다. 이 기록에서 섞인 단지는 수준을 높였고, 2022년 이후 흐름은 눌렀습니다.
• · 갱신 때 월세가 오른 비율 같은 몫도 어떤 단지가 섞였는지에 따라 크게 달라집니다.
• · 교환비처럼 같은 단지 전세와 맞댄 숫자는 이 단지들 계약의 절반이 이미 걸러져 있어 크게 흔들리지 않았습니다.